未來LPR是否會上行?
可能沒時間看這么長的內容
我簡單放2張圖,如果有興趣,請繼續(xù)往下看
本文試著用盡量少的文字分析LPR與固定利率的區(qū)別
先寫結論:
1.如果您主觀判斷未來LPR將長期處于高位,請選擇固定利率。
2.如果您主觀判斷未來LPR將長期處于低位,請選擇LPR。
廢話少說 先看表格
舉個例子:小明房貸100萬,剩余年限18年,目前貸款利率為上浮10%,目前利率為4.9%*(1+10%)=5.39%。
小明有兩種選擇:
1.當小明選擇固定利率時,不論貸款基準利率與LPR如何變化,小明未來18年的利率恒定為5.39%。
2.當小明選擇LPR時,則為5.39%-2019年12月LPR=0.59%,也就是說小明的恒定加點值為0.59%(0.59%這個數(shù)值未來18年內不變),不論LPR未來如何變動,小明的貸款利率為LPR+0.59%。
列個公式 計算一下
存量房貸定價基準轉換
其實就是從一個乘法變成了一個加減法
兩種方式 區(qū)別在哪
貸款100萬30年,假設LPR下降2%到2.75%
貸款100萬30年,假設LPR上升2%到6.75%
依然舉個例子:小紅房貸利率原本打9折,當前利率為4.9%*0.9=4.41%,
如果小紅選擇固定利率,則小紅每月還款額與目前相同依然為5014元,一直保持不變直到房貸結清。
如果小紅選擇LPR,則小紅的固定的加點值為-0.39%,按照當前的LPR(4.75%),在小紅下一個重定價日之后,小紅的房貸利率變?yōu)?.36%,小紅每月還款額變?yōu)?984元,相比之前的5014元正好減少30元。
當LPR下降為2.75%時,小紅每個月可以少還款1135元;當LPR上升為6.75%時,小紅每個月需多還款1215元。
附:某銀行轉換界面:
如果LPR長期維持在低位,選擇LPR±固定數(shù)值的方式可以減輕還款壓力,反之,如果LPR長期維持在高位,還款額就會增加。
簡單的概括:
選擇LPR,就是隨波逐流,與整個社會的經濟形成命運共同體。
選擇固定利率,就是判斷未來LPR可能長期維持在高位。(LPR≥4.8%)
很多人擔心如果未來通貨膨脹,選擇LPR會吃大虧。簡單解釋一下,如果真的發(fā)生嚴重的通貨膨脹,那么假設現(xiàn)在月供是你收入的一半,未來即使LPR大幅上升,月供很可能依然還是你收入的一半,實質上影響并沒有那么大。另外,真的發(fā)生嚴重的通貨膨脹,手上的現(xiàn)金將會變多,也可以選擇提前把貸款結清。
幾個關鍵詞 需要注意
1.一次選擇權:借款人可與銀行協(xié)商確定將定價基準轉換為LPR,或轉換為固定利率,借款人只有一次選擇權,轉換之后不能再次轉換。
注意,選擇權僅有一次,一旦選擇之后,無法再次修改,請謹慎選擇。
2.公積金:公積金個人住房貸款利率政策暫不調整,其中公積金組合貸款中的商業(yè)性個人住房貸款,參照LPR定價。
3.2019年12月LPR:加點數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值(可為負值),在合同剩余期限內固定不變;轉換時點利率水平保持不變。
根據(jù)人行公告,轉換時的LPR為2019年12月的LPR,即4.8%,而不是最新的LPR(2020年2月LPR為4.75%)
4.轉換時間:2020年3月1日-2020年8月31日。別著急,目前時間很充裕。
5.重定價周期和重定價日:借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日,重定價周期最短為一年。大多數(shù)存量商業(yè)性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。
重定價周期大多數(shù)為1年,也就是選擇LPR后,每年會進行一次調整,利率調整為之前一個月公布的LPR±固定數(shù)值,此后一年內不變。
重定價日可以選擇為1月1日,也可以選擇為貸款發(fā)放日(按年對月對日)
舉個例子:小胖的貸款發(fā)放日在6月1日,如果小胖選擇重定價日為1月1日,則2021年1月1日起小胖的貸款利率會變成2020年12月的LPR±固定數(shù)值;如果小胖選擇按年對月對日,則小胖的貸款利率會在2020年6月1日變成2020年5月的LPR±固定數(shù)值。(目前LPR為4.75%,不發(fā)生變化的情況下,小明的貸款利率在2020年6月1日起會下降0.05%,下一次利率調整日期為2021年6月1日)
附:某銀行重定日選擇:
一些說明 可看可不看
央行公告(2019)第30號:
LPR:貸款基礎利率,又名貸款市場報價利率(Loan Prime Rate, LPR)是商業(yè)銀行對其最優(yōu)質客戶執(zhí)行的貸款利率,以公開市場操作利率加點形成的方式報價,由人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心計算并公布的基礎性的貸款參考利率。
目前LPR報價行(18家):
10家全國性銀行:中國工商銀行、中國農業(yè)銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行、中信銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、浦東發(fā)展銀行、中國民生銀行
2家城商行:西安銀行、臺州銀行
2家農商行:上海農村商業(yè)銀行、廣東順德農村商業(yè)銀行
2家外資銀行:渣打銀行、花旗銀行
2家民營銀行:微眾銀行、網商銀行
LPR變化表: