問題回顧：一季度寫字樓空置率數據如何解讀？廣州寫字樓空置率為何如此之低？

我是{袁哥房產觀}，這些年經濟的發展，尤其是經濟發達的大城市及大都市群，對于高品質辦公樓需求。另外一些城市為了城市提升形象，鼓勵開發商建設超高的些字樓，并且極力打造成當地地標建筑物，一些三四線城市同樣熱衷打造高檔寫字樓，并把當成招商引資的一個重要條件。盲目的快上，大上，使寫字樓的供應量遠大于需求量，造成了寫字樓控置率高的問題。有著國際五大行之稱的戴德梁行，近日發布一季度各大城市甲級寫字樓報告,其中一季度空置率，最高的是深圳，達到24.6%，其次是上海21％，北京13.8%，廣州最低，5.2%。廣州也是四個一線城市中唯一空置率下降的城市。對一季度寫字樓控制率數據如何解讀？廣州寫字樓空置率為何如此之低？這兩個問題，結合相關數據，下面給大家分析原因找出答案。

一季度寫字樓空置率數據如何解讀？

一季度寫字樓空置率，對于北上廣深四個一線城市，北京·；廣州；深圳空置率都有所上升，而只有廣州一支獨秀，不僅空置率沒有增加，反而有所下降。那么如何解讀呢？

1;季節性和疫情的雙重影響，使空置率增加。

寫字樓租賃活動受季節性因素影響于一月放緩，寫字樓租賃一月相對其它季節本來就是淡季。并受到新冠肺炎疫情及其后政府實行的防疫措施的沖擊于二月陷入停滯。隨著嚴格防疫控疫措施取得初步成效，市場活動自三月初雖然開始逐步恢復，但是疫情影響下，各地的防疫仍然進行，包括寫字樓的管理，依然會影響和限制寫字樓的租賃。

如我居住的日照市，只是一個四線城市，寫字樓的出租仍然受到很大的限制，一些寫字樓的租戶很多都是外地人，地區之間的管控，使需要各地流動業務的租戶很不方便，我個人的一個寫字樓租給一個濟南的公司，由于一些員工需要在日照和濟南兩地走動，由于疫情影響，在租期到后，考慮許久，而且在我減免2個房租的情況下，才確定在4月初確定續租。

因此一季度寫字樓的空置率增加也是情理之中的。

2：疫情下，國內外經濟下行，使一些租戶放棄擴大經營的思想。

疫情影響下，一些公司的經營思路發生改變，準備擴大經營的，改變思路。認為在經濟形勢下行生存是第一位。

3：公司效益受到影響，只有壓縮辦公開支。

這次疫情影響了很多行業的效益，一些企業面臨著倒閉。在這種情況下一些公司通過裁減員工，縮小和合并辦公室等措施，減少開支。如一些外貿企業和影視娛樂企業，還有餐飲等行業。

4：續租減少，退租現象增加。

對于一些資金實力薄弱的中小企業，繼續經營風險增加，現金流斷流難以維持，只有選擇關閉公司，或者退租后，選擇價格低的寫字樓出租。

5：空置率高的主要原因還是供應量過大

根據第一太平戴維斯的數據，北上廣深是我國甲級寫字樓存量最大的四個城市，其中上海和北京的甲級寫字樓存量面積均超過1000萬平方米，而深圳、廣州大約只有京滬的1/2，均在500萬平方米左右，但深圳的存量比廣州略多。

供大于求，受疫情和季節影響，導致空置率高。而廣州空置率低除了寫字樓供應量少的原因外，還有其它原因，在下面我在分析。

以我居住的日照為例，以往寫字樓只是做為房地產項目的一個補充，在房產綜合體，如商場上面修建，而且分割多面積小，基本滿足日照的辦公需要。而近幾年隨著城市建設，政府鼓勵修建大型超高寫字樓，并在區域形成地標，寫字樓大量修建，造成了供大于求，已經造成了寫字樓高空置率，而且政府打造的中央活力區的青島路，規劃建設的寫字樓還有超百萬平米，一旦上市，將進一步加大寫字樓的空置率，這也是其它城市的一個縮影。

廣州寫字樓空置率為何如此之低？

在上面我們已經知道，廣州寫字樓空置率的一個主要原因是廣州寫字樓的供應量抵于其它一線城市，除了這個原因外，還有以下原因。

（1）經濟受疫情影響低于其它一線城市

廣州從明清就是我國重要的商貿之城，與普通人密切的貿易占了很大比列，沒有經濟泡沫，疫情雖然有影響，但是很快恢復，企業不會出現大規模歇業的情況。廣深雖然經濟總量相當，但廣州是商業城市，服務業占比更高一些，達到71.62%，與上海相當，低于北京。深圳第三產業的比重低一些，只有60.9%。寫字樓的租戶主要就是服務業為主，也就是第三產業。這也恰恰是廣州的優勢，因此疫情下，經濟的影響對于廣州來說抵于其它城市。

（2）務實穩健的廣州人性格，租戶相對穩定。

低調務實是廣東商人普遍具有的性格，對于寫字樓辦公室的要求，同樣從節約成本，夠用就好。而且在生意往來中資金的周轉在同鄉中募集較普遍，對于銀行杠桿的運用也比較適度，因此在疫情影響下，抗風險能力要高于其他地區，此次疫情雖然也影響巨大，但是寫字樓租戶穩定，沒有出現大規模退租現象，因此寫字樓控制較低。

（3）房價低于深圳，對于經商戶的增多是利好。成為性價比高的城市。

從新房價格上相比，根據58同城；安居客《4月國民安居指數報告》顯示北京均價49786元每平米，上海48388元每平米，深圳52067元每平米，廣州28978元每平。尤其是深圳，在疫情下新房二手房房價都逆勢上漲，而且上漲的幅度非常大，引起有關部門的極大關注，高昂的房價，使一些企業和個人開始選擇離開。

而廣州的房價具有一定的優勢，成為性價比高的一線城市。

（4）寫字樓租金低于其它一線城市

根據戴德梁行的數據，廣州的租金明顯低于其它一線城市.這也是廣州寫字樓空置率低的重要原因。廣州甲級寫字樓的月租金平均190元，遠低于北京378元，是一線城市中租金最低的。

綜上：雖然疫情下，受疫情影響，租戶由于經營效益下降，對于公司的經營目標重新規劃，從擴大經營改為保守經營，因此從節約成本上考慮要多于以往，畢竟不能開源只有節流。

但是經濟恢復，空置率應該有所好轉，長期看對于高品質些字樓的需求，仍會增長，但是短時期內空置率高的問題難以徹底解決，而且租金還有進一步下調的可能。

而廣州之所以空置率低，是由于廣州人務實作風，抗風險能力強，同時供應量相對較低，租金也相對較低，好的營商環境吸引更多的外地人經商，使供需相對平衡，而且受疫情影響小，租戶穩定，因此空置率低于其它一線城市。

一線城市寫字樓高空置率，其它二三線城市同樣存在，同時也給地方政府和開發商驚醒，一味的開發寫字樓而脫離當地經濟發展和需求，勢必造成銷售難，招商難，高空置率的一系列問題，為此建設部和發改委出臺嚴格控制500米以上和250米超高建筑，希望對此有所改觀。

我是{袁哥房產觀}，專注專業房產23年，為你分享實用的買房賣房實用技巧，和房產投資經驗，我