近年來，臨平一些老小區由于其先天不足，物業管理公司難以實現經濟利益，或不愿意接手或相繼退出，使得老小區物業管理成了老大難。目前，主城區一些老小區物業管理除了請物業管理公司外，還有一些是實行物業自治。所謂物業自治就是由社區居民自主管理小區的模式，現就在臨平老小區推行物業自治管理，實現城區物業管理全覆蓋提出如下建議：一、老小區物業管理存在的問題（一）對老舊小區基礎設施進行改造的資金缺口較大老舊小區在建設之初規劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設施主要有以下一些不足：綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設施和文化活動空間較小、老舊小區房屋使用年限較長等等。要加強老舊小區物業管理，必須對小區的基礎設施進行不同程度的改造，改造資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實施物業管理的一個重要問題。（二）老舊小區物業管理“造血”功能不足小區停車條件差，通過收取停車費增加物業管理收入比較困難。許多老小區建設時間早，建設時考慮不到專門的停車庫和停車位。同時小區內通道較窄，車位數也有限，而且停車會影響車輛、人員的進出，引起居民的不滿。（三）老舊小區物業管理費收取困難一方面，老舊小區居民以中低收入家庭為主，下崗待業、老弱病殘等弱勢群體比例較高，生活比較困難，花錢買服務的意識未形成，許多居民認為物業管理是政府提供的福利。另一方面，一些居民把物業管理服務與新小區相比較，認為小區環境差、治安亂，產生物業交費的抵觸情緒。二、實行老小區物業自治管理的優勢和建議（一）節省管理費用的支出物業自治管理模式是以“街道、社區、業主委員會”三位一體的組織機制。小區業主委員會由業主組成，無償參與小區管理。聘請小區業主為物業管理小組成員，他們對小區較熟悉，并擅長防盜門、水、電等公共設施維修，在一定程度上降低了人員開支、維修費等。（二）居民有較強的參與意識物業自治組織充分調動居民參與小區管理的積極性，在小區治安、衛生、綠化等方面實現自我服務、自我管理。可以充分發揮志愿者的作用，以居民認領綠化帶形式，美化小區環境。鼓勵愛好綠化的居民在綠化帶放置自己的花草，形成了盆景與自然樹木相結合的綠化養護方式，既解決了綠化帶的養護問題，又解決了居民養花種樹的場所。（三）提高物業費的收取率充分發揮黨員、居民代表、積極分子等先鋒模范作用，對一些長期不繳物業費的居民，經常上門做思想工作，并通過在門前貼溫馨提示的形式告知。建議：1、在我區推行老小區物業自治管理模式，是實現城區物業全覆蓋的一種有效途徑，建議政府鼓勵并支持這種模式，使物業自治管理得以健康發展，發揮更好的作用。2、建議區政府出臺更為切合實際的物業政策，比如讓物業自治組織享受同物業服務企業相同的待遇。3、建議區政府專門撥出資金用于老舊小區基礎設施的改造。4、建議建設、城管等部門，在老舊小區整治階段就為物業創造管理條件，如改造或補建停車位，增強物業管理的“造血”功能。5、建議物價、消防、民政等有關職能部門少“管”多“放”，在職能上多給予支持指導。

處理情況

厲息安委員，您好！首先非常感謝您對我區物業管理事業的關心和支持。您提出《關于推行老小區物業自治的建議》已轉至我局，我局領導十分重視。經認真研究，現將有關意見答復如下：近年來，我區通過加大危舊住房改造和庭院改善的建設力度，不斷提升老舊住宅小區的居住環境。老舊住宅小區的環境衛生、安全管理、人員流動等方面有了明顯的改善，進一步提升了老舊住宅區居民生活品質。然而，老舊住宅小區還存在各種困難和問題，如您提到的老舊小區基礎設施進行改造的資金缺口較大、“造血”功能不足、物業管理費收取困難等。近年來，我局也一直在努力探索解決推行老舊小區物業自治管理難題的辦法，同時，我局會同相關部門正在積極研究開展以下各項工作：一、推進物業管理體制建設。根據市委、市政府《關于進一步加強住宅小區綜合管理的若干意見》（市委[2009]14號）及新修訂的《杭州市物業管理條例》精神，結合我區實際，我局已擬定了《關于進一步加強余杭區住宅小區物業管理的若干意見》，已征求了各相關部門的意見，目前準備上報區政府。《若干意見》一旦批準實施，將對規范我區住宅小區物業管理具有重要的意義。二、推行老小區物業自治管理模式。《若干意見》明確：經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，物業管理區域可以在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會的監督指導下由業主自治管理。同時，我局將切實發揮行業主管部門的指導、協調和監督職能，做好全區老舊住宅小區物業自治管理試點業務指導工作，定期上門為屬地街道和社區提供專業性的政策指導服務，及時會同相關部門處理老舊住宅小區物業自治管理推行過程中遇到的重大和前瞻性問題。三、完善環境整治和設施配套。堅持推進“三改一拆”、危舊房改造及庭院改善等民生工程，切實加強老舊住宅小區硬件設施修繕和配套改善，通過小區道路平整、汽車停車位劃定、公共照明配置完善等，進一步配置完善住宅小區物業自治管理所需硬件設施，為建立長效管理機制打好基礎。四、加強各相關部門的支持。經與區城管、物價、財政等部門協商對接，區城管部門表示：下一步，一方面將繼續深挖臨平城區人行道停車空間，對已劃人行道停車泊位重新進行梳理，對臨平城區老舊小區周邊道路進一步挖掘停車資源，會同交警等相關部門，加強對小區周邊道路巡查執法，對各類無照攤販、出店經營、車輛違停等占用人行道的行為進行查處，保障道路暢通，營造文明停車的良好氛圍；另一方面，會同區交通局、區交通集團，積極鼓勵市民公交出行，提倡綠色出行的生活方式，同時增加城區公共自行車租賃點，盡最大努力緩解臨平城區交通擁堵問題。區物價部門表示：業委會成立后實行市場調節價，鼓勵老小區物業實行自治。區財政部門表示：將積極配合做好老舊住宅小區物業管理長效運行，推進我區的老舊小區物業管理補助政策探索工作，待杭州市主城區政策方案較為成熟后，參照兄弟縣市同步進行。五、充分發揮街道、社區和業主委員會的作用。物業管理是一項長期的工作，需要街道、社區等相關部門的主動參與，共同維護小區的穩定。目前，社區在小區業主委員會的組建等相關事項中,發揮著越來越大的作用。對條件具備的小區，由街道牽頭成立小區業主委員會，通過業主委員會這個載體，有效的維護廣大業主的利益。今后，我局將積極走訪相關街道、社區，指導業主委員會的組建，切實維護廣大業主的利益。我局也積極鼓勵社區對有條件的老城區開展業主自治物業管理工作，實行菜單式的物業管理，維護老城區的和諧穩定。推行老舊住宅小區物業自治管理工作涉及千家萬戶,做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難,化解日常生活中的矛盾，確保人民群眾安居樂業,保障社會的穩定。同時，這又是一個綜合性問題，需要各部門及街道社區的共同努力，我們相信在各相關部門及街道社區的共同努力和全力配合下，能真正找到切實可行的辦法，為居民創造安居樂業的好環境。最后，再次感謝您對我區物業管理工作的關心和支持，