近年來，有關(guān)物業(yè)方面的糾紛迅速增加。為此，剛出臺的《民法典》在合同編中專門新增一章，也就是第24章，物業(yè)服務(wù)合同章（《民法典》第937-950條），共14個條文。這些規(guī)定大部分系新增內(nèi)容，少部分是在吸收《物業(yè)管理條例》的基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)化而來。《民法典》雖然從2021年1月1日才開始施行，但我們?nèi)匀豢梢詮脑撜聝?nèi)容了解《民法典》對物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，進而明確物業(yè)、業(yè)主、開發(fā)商等主體的相關(guān)民事權(quán)利義務(wù)，最終也有助于破解本問題所提及的“反客為主”的現(xiàn)象。
《民法典》物業(yè)服務(wù)合同章內(nèi)容只有14個條文，不多。下面我們逐條來看，筆者將逐條進行簡練解讀：
第九百三十七條物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費的合同。
物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。
注：本條是關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同定義的規(guī)定，明確了合同涉及的內(nèi)容范圍及物業(yè)服務(wù)人的主體范圍。
第九百三十八條物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。
物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當采用書面形式。
注：在吸收《物業(yè)管理條例》和物業(yè)服務(wù)解釋相關(guān)內(nèi)容的基礎(chǔ)上，本條明確了物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，并規(guī)定應(yīng)采書面形式。
第九百三十九條建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。
注：在吸收物業(yè)服務(wù)解釋第1條的基礎(chǔ)上，本條明確了物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）對業(yè)主具有法律約束力。以往的實踐中，有些業(yè)主以不是合同當事人為由，拒絕履行相應(yīng)義務(wù)并引發(fā)糾紛。業(yè)主雖非物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）形式上的當事人，但根據(jù)法律規(guī)定以及具體物業(yè)服務(wù)合同的約定，業(yè)主是物業(yè)服務(wù)合同項下權(quán)利義務(wù)的實際享有者和承擔者，已經(jīng)構(gòu)成物業(yè)服務(wù)合同的實質(zhì)當事人。為此，《民法典》通過本條對此也進行了明確。
第九百四十條建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
注：在借鑒《物業(yè)管理條例》第26條的基礎(chǔ)上，本條明確了前期物業(yè)服務(wù)合同隨新物業(yè)服務(wù)合同的生效而終止。
第九百四十一條物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項服務(wù)事項委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當就該部分專項服務(wù)事項向業(yè)主負責。
物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。
注：在借鑒《物業(yè)管理條例》第39條的基礎(chǔ)上，本條就物業(yè)服務(wù)事項的委托與禁止進行了明確。
第九百四十二條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。
對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。
注：本條就物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)進行了明確。
第九百四十三條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當定期將服務(wù)的事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。
注：為更好地保障業(yè)主合法權(quán)益，本條規(guī)定了物業(yè)服務(wù)人就相關(guān)事項的公開義務(wù)與報告義務(wù)。
第九百四十四條業(yè)主應(yīng)當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。
業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。
物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。
注：本條就業(yè)主支付物業(yè)費的義務(wù)進行了規(guī)定。
第九百四十五條業(yè)主裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)人，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現(xiàn)場檢查。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分、設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的，應(yīng)當及時將相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人。
注：本條明確了業(yè)主需通知（告知）物業(yè)服務(wù)人的情形：裝飾裝修，轉(zhuǎn)讓、出租專有部分、設(shè)立居住權(quán)、依法改變共有部分用途。
第九百四十六條業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對通知期限另有約定的除外。
依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當賠償損失。
注：為減少物業(yè)服務(wù)人不作為、不履職的情況，本條明確了業(yè)主依法解聘物業(yè)服務(wù)人的情況下可解除物業(yè)服務(wù)合同，但需按照通知期限的要求履行通知義務(wù)。
第九百四十七條物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應(yīng)當與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。
注：本條就物業(yè)服務(wù)人的續(xù)聘事宜進行了規(guī)定。為保障業(yè)主合法權(quán)益，避免“甩手掌柜”
情形的出現(xiàn)。第2款明確了物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘下的提前通知義務(wù)。
第九百四十八條物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。
當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當提前六十日書面通知對方。
注：本條規(guī)定了期滿后物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效的情形，但期限變?yōu)椴欢ㄆ凇１緱l另明確了不定期物業(yè)服務(wù)合同的解除應(yīng)提前60日書面通知。
第九百四十九條物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。
原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當賠償損失。
注：本條明確了物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)人的退出、移交、配合、告知義務(wù)，并明確了違反上述義務(wù)的后果。
第九百五十條物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。
注：為做好新舊物業(yè)銜接期間的服務(wù)，解決現(xiàn)實中的交接亂象，切實保障業(yè)主合法權(quán)益，本條明確了接管前原物業(yè)服務(wù)人的繼續(xù)處理義務(wù)及請求支付相應(yīng)物業(yè)費的權(quán)利。
以上便是《民法典》對物業(yè)服務(wù)合同的最新規(guī)定，我們認為，如果上述規(guī)定得到較好遵守，對業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等主體的權(quán)利義務(wù)的明確將有很大幫助。同時，也有助于解決物業(yè)服務(wù)者“反客為主”的不合理現(xiàn)象，但這些規(guī)定最終執(zhí)行效果如何，還需未來的實踐來檢驗。
（以上僅代表個人意見，條文注釋也是個人解釋）