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對于爛尾樓，需要注意的地方有很多，不能僅僅考慮到投資方沒錢跑路什么的，以前一些點子需要我們特別注意！

第一、項目公司的概況，如項目公司的股權結構、經營資質、人員情況、工商年檢情況、納稅情況等。

第二、土地使用權出讓金是否已付清問題。有無拖欠政府稅費?

第三、土地使用權及在建工程是否抵押問題。土地證原件以及立項、規劃報建、施工報建相關手續原件查驗。

第四、本項目的已建部分有無抵押，抵押擔保的范圍是多少、還款期限有多長的問題。如果存在抵押，抵押權人就具有處理的優先權。另外還存在轉讓方以建筑本身為抵押向銀行貸款所造成的利息變成的負債，以及向股東、其他社會組織的借款募資。

第五、提供制作明確的債權債務清單。要求項目公司的原股東及管理層全力配合其進行項目公司的債權債務清查工作，并制作債權債務清單，以明確項目公司對外負債的總數額。同時，為了防止項目公司還有其他對外負債，要求項目公司的原股東出具承諾書，以保證項目公司除債權債務清單中列明的負債之外再無其他負債。

第六、明確項目公司的擔保情況。由于項目公司的管理可能存在漏洞，因而有時會發生這樣的情形，即項目公司有為其他第三方企業提供擔保的行為,但該項擔保作為公司的或有債務,并未在公司的財務帳冊中列明,這樣極有可能為并購后的公司增添潛在的負債,從而間接地影響到受讓方的利益，嚴重地甚至有可能影響并購后公司的正常運營。因而有必要在并購前通過各種途徑詳細了解項目公司對外提供擔保的情況，包括擔保的種類、數額和擔保對象。

第七、明確項目公司的銀行貸款和抵押情況。本項目是否做項目融資抵押?需詳細說明。由于項目公司通常會有一定量的銀行貸款，且相關銀行貸款往往是用項目公司自有的土地使用權、房產等作為抵押，因此在清點項目公司的財產時，宜對土地使用權、房產的抵押情況作核查，并與銀行貸款相對應。

第八、其他因建造而引發的訴訟問題，有無未決的重大訴訟、仲裁和行政處罰等。如建筑質量的訴訟、預售的訴訟、逾期交房的訴訟、銀行機構對逾期還款的訴訟等。同時還有一些可能存在的潛在訴訟如:聯建參建的問題。

第九、本項目的工程款支付情況。

第十、規劃變更問題。項目的前期設計、規劃是否取得政府有關部門的許可。受讓方也有可能需要變更規劃,就存在建筑許可證和規劃許可證上所載的內容和實際本項目的現狀是否吻合的問題。政府對本項目可能存在規劃變更是否支持?

第十一、本項目的市政配套工程是否已經完成。出入口申請、雨污水與市政接駁、水:電增容等是否已經得到了有關政部門的許可。

第十二、本項目是否存在與購房者簽訂的商品房預售合同的情況;已及預售證辦理情況?本項目實際建筑面積，已售面積、可售面積以及已售房產納稅情況。

第十三、本項目用地性質。商業還是商住用地?公寓部分是否可以按住宅用地?這涉及公寓后期業主用水用電收費標準。

第十四、本項目可能重新包裝及使用功能變更，重新開工后是否需要結構檢測加固問題?項目施工時間跨度是否涉及設計及施工規范變更?政府部門是否協調辦理規劃及施工許可證件。

第十五、本項目主體及分項工程驗收情況。

第十六、本項目的操作方法

第一種是開發項目轉讓。此種方法一般適用于未成立項目公司的項目。因項目停建、緩建而實施開發項目轉讓，其基本程序除轉讓方和受讓方合意外，還必須按項目的立項、用地、工程建設的有關審批程序重新辦理手續，適用的法律、法規，主要是房地產法、規劃法和建筑法，其政府所收的各種規費，原則上按交易一次的規定收取。因此，項目轉讓的成本高、手續繁瑣。

第二種是項目公司股權轉讓。此種轉讓--般適合于成立項目公司的開發項目。這種轉讓是以轉讓公司或公司股份的方法進行房地產項目的投資人變更,其基本程序是變更公司投資結構或股東，適用的法律主要是公司法和工商行政管理法規，并不涉及項目本身的交易費用和政府規費，其轉讓成本低，手續簡略。