大家好，我是勇談。4月20日湖北荊州發布了《荊州意見》內容包括：限時免契稅、個人住房公積金貸款最高額度從45萬元提高到50萬元、首套房首付比例降為二成、二套房首付降為三成等；此次措施出臺后，也被國內媒體譽為“2020年國內最大樓市寬松政策”，只不過結果跟之前6個城市結果一樣“一日游”或“三日游”。從3月份全國開始逐步復工復產后，對于各個城市因城施策的調控，能否得到認可的標準只有一個“是否鼓勵或刺激大家購房”。樓市調控未來還將繼續堅持“房住不炒”的調控。借此機會簡單談談我的觀察。
湖北荊州已經是全國第7個房產調控政策“幾日游”的城市，足以說明國家對于房產調控放松的謹慎態度
國內房企風險到底有多高？樓市出現風險對于經濟的影響到底有多大？圖上所示是2006-2018年房企總資產及負債率走勢圖，可以看到過去小20年房企負債率最低的年份是在2008年；2018年房企負債率（實際2017年就已經是了）高達79.1%，總資產突破85萬億，而2018年國內GDP為90多萬億。房地產、樓市到底在國民經濟中占有多少比重？大家心里應該清楚了吧。用“不能有絲毫刺激”來形容如今的樓市，房地產行業毫不為過。
僅僅以2008-2018年這11年間為例，進行的房產調控-放松-再次調控，每次調控放松后帶來的就算大量的投資性資金進入，房產銷售套數驟增，投資性買房成為主力。
- 2009年房產銷售套數比2008年高出了247多萬套；
- 2013年房產銷售套數比2012年多出了159萬多套；
- 2016年比2015年房產銷售套數增加了224萬多套；
伴隨著銷售套數增加的是房價開始大漲。圖上所示是2006-2018年國內商品房銷售均價走勢圖，可以看到2009年房價同比上漲23.2%，2016-2018年房價基本都保持了10%以上的增速。加上此次疫情影響后，深圳等城市被曝出企業抵押房經營貸資金流入樓市抬高房價，雖然說沒有被證實起碼說明了“存在這種可能性”。
2019年住建部就已經明確表態了“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標，“房住不炒”還是調控主訴求
根據國家統計局的數據顯示，2020年1—3月份，商品房銷售面積21978萬平方米，商品房銷售額20365億元；也就是說疫情期間國內商品房銷售均價為9266元/平米。而2019年居民人均可支配收入為30733元，也就是說一個家庭（一人存錢一人養家）想要購買一套90平米的房產需要27年，哪怕是采取了商業貸款首付30%的方式也需要至少8年的時間。這也是為何這幾年高房價有“一房掏空2代人”說法的原因。這么高的房價，房企這么高的負債率，再搞丁點的刺激就有可能捅破這種脆弱的“平衡”。
如果說2019年大家對于“房住不炒”還有疑慮的話，那么此次疫情影響下國家仍然沒有放松調控的打算，也對于地方也進行了嚴格的限制。從逐步開始恢復生產生活后到現在已經有廣州、青島、海寧、濟南、寶雞、駐馬店和此次的荊州7個城市出臺了放松調控的措施，但是都是一個結果“幾日游”。足以說明一個事實“哪怕在經濟形勢這么不好的情況下，國家也不允許有絲毫放松調控的跡象出現”，因為誰都害怕一旦“口子”打開就很有可能讓過去幾年的調控結果付諸東流。
樓市調控什么時候結束？起碼有一個前提“替代投資渠道（產品）出現”
炒股的朋友應該知道一個情況“2014-2015年是國內A股的高光時刻”，在2014年底的時候國內A股指數突破5000點，甚至超過6000點也是很有可能的。而2014年也是國內房價漲勢最弱的時刻，說明了一個基本事實“投資資金只會流向收益更高的渠道”。也就是說如果有其他可替代的投資渠道出現，那么大家閑置資金流入樓市的情況就不會出現了。這里就需要拜托國內股市能夠盡快好轉了，畢竟從全球來說股市、樓市都是容納大量資金的地方。
從7個城市的因城施策措施出臺后被“叫停”，其實可以發現一個共同的特點“有明顯的鼓勵大家購房的意圖”。比如：此次荊州的措施公積金貸款額度從45萬提高的50萬這些都沒有問題，但是降低首付比例這條就很容易讓人誤會了。大家需要知道的是貸款購房后最大的風險承受方其實是銀行（首付30%，貸款70%），本身房企的高負債率就使得銀行身上“壓力山大”，如果說購房者的負債再壓在銀行身上，引發系統性金融風險的概率會更大。更何況，一旦荊州這樣的城市首付比例降低被允許后，勢必會引起全國其他城市效仿，一輪新的“全民買房投資潮”就會形成，房價再次上漲也就是必然了。
綜上，荊州最大樓市寬松政策撤回后，其實也給地方立了個標準“不允許有明顯鼓勵購房的措施”，提高公積金貸款額度，減免契稅都可以，但是降低首付比例就不行了。畢竟2018年后的房企負債率已經高達79.1%！！！原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
