《華夏幸福：假如幸福就拍拍手吧！》

（□益輝財經評論）

有關國內地產及產業新城開放商---華夏幸福的債務問題報道后，引起政府有關部門的關注，近期公司出現非標項目兌付出現困難后，監管部門已派員參與籌劃債務風險化解方案。

據悉，中融信托上周拒絕了華夏幸福兩筆信托貸款展期的提議后，將上述合計存續金額11億元的貸款被金融部門列入“關注類”。不過，在河北省銀保監局協調下，中融信托未采取進一步行動，并重新考慮將信托貸款展期三個月。1月13日和18日華夏幸福未能按時向西安一家信托公司支付兩筆款項，涉及金額11.4億元人民幣的信托產品。

除中融信托外，陜國投，光大信托，包括平安信托確認展期，如實給投資人說明情況，但是是不是三個月并沒有被官方確認，信托公司將積極督促華夏幸福方履行合同義務。

據透露，從12月初，華夏幸福的股東和高管就開始商議方案，主要從兩個方向考量。第一，將部分商辦重資產轉讓給二股東平安，將積壓的資金替換出來用來償債；第二，將部分三四線產業新城項目全部或部分權益轉讓。

今日，華夏幸福因為債券出現大幅波動沖上熱搜，市場開始議論其與平安簽署的對賭協議、以及環京的龐大房地產庫存。但華夏幸福近年來最主要的業務領域還是與地方政府合作進行產業新城類的片區開發業務，其低價拿地的秘訣也正是依托于地方政府的支持、進行片區開發業務才能夠獲得。

不過，在華夏幸福的業績起伏過程中，我們也能非常清晰的看到地方政府對于華夏幸福模式的態度轉向：第一階段：高度認可，地方希望

在2015-2017年期間，由于政府層面對于社會資本投資基礎設施領域的高度支持，加之產業轉型、產業升級、產能轉移的大潮已始，地方政府普遍對產業新城的運營企業有高度信任。

當時的地方政府普遍認為，引進一家“有實力”的產業新城運營商，不僅可以解決片區開發前期的資金問題，可以協助完成產業發展規劃、以及招商引資的大難題；盡管華夏幸福會要求土地，但地方政府也認可，這是作為前期資金平衡的代價。因此，當時已經有比較成熟的固安項目的華夏幸福開始廣受地方政府的歡迎。

正是得到了地方政府的大力支持，華夏幸福開始在產業新城模式上全面發力。大量新簽政府項目，將產業新城項目推廣全國；依靠政府訂單進行融資，將杠桿游戲再上層樓；開始大量招聘產業、規劃、招商、地產線條人員；加大拿地力度，希望通過地產的快速滾動支撐現金流。

去年以來，一向資金無憂無慮的國央企房地產開發商也有些慌。不差錢的他們開始賣項目或者賣公司了，一批一批賣。包括招商局集團、華僑城集團、中化集團、光大集團、中航工業、中信集團、中國電建、新興際華集團等8家，其中更有華僑城、中化集團等更是國企中的紅二代央企。

一些省級國資背景投資企業賣的更兇，比如云南城投公開30億元掛牌出售11家標的資產。如蒼南銀泰置業有限公司70%的股權、杭州海威房地產開發有限公司70%的股權、平陽銀泰置業有限公司70%的股權、杭州云泰購物中心有限公司70%的股權。售賣的都是控股權，不是收益權。賣完以后這些地方開發公司就換“姓”了

著名的華僑城則去年賣的最狠，僅下半年，就已至少掛了15個項目公司要賣。不單單是不太好賣的太原項目、重慶項目等項目要賣，連市場一直不弱的無錫項目、東莞項目、西安項目、成都項目也都要賣。在云南一向被看做城市地標的華僑城大理楊麗萍大劇院，也要被出售95%的股權。華僑城屬于文旅開發見長的開發商，文旅行業已是寒冬，徹底顆粒無收。今年上半年疫情最嚴重的階段，無論是大小梅沙的東部華僑城還是深圳灣旁邊的世界之窗這些區域是無人區。

2019年年報數據顯示，華僑城A處于綠色的最高級別，即剔除預收款后資產負債率低于70%、凈負債率低于100%、現金短債比大于1。

按照新的三道紅線標準，均處于絕對的安全指數之下。在今年上半年發生了大變化。根據華僑城2020年上半年的財報數據，華僑城剔除預收賬款的資產負債率為71.52%，凈負債率為111.24%，現金短債比為1.06。對照“三道紅線”的要求，華僑城觸及兩條紅線，這意味著華僑城的有息負債規模年增速不得超過5%。

再比如綠地集團，根據公布財報統計，三道紅線中最不容易達標的“一年中到期短債”最多的國企就應該算是綠地控股。綠地在年底也開啟了賣賣賣的雙十一模式。綠地的一份商辦項目推薦書顯示，綠地集團有意整體出售上海和江蘇兩地共14個項目27個物業，掛牌價231億，交易方式為整棟銷售。其中不乏諸如青浦綠地中心、綠地國創大廈、蘇州綠地中心等具備市中心區位優勢

在“一切都好”的理想中，華夏幸福儼然就如市場的明日之星，相對一般房地產開發企業，人們不禁說道：華廈幸福，真幸福！