這個(gè)問題問到了點(diǎn)子上，可以說是核心問題之一，買房子核心問題有兩個(gè)，一個(gè)是選好房，一個(gè)是少掏錢。回答好這個(gè)問題必須弄清楚三個(gè)問題，第一有了售樓處為什么還有房地產(chǎn)中介？第二售樓處和房地產(chǎn)中介是什么關(guān)系？第三什么是返傭？
第一個(gè)問題：有了售樓處為什么還有房地產(chǎn)中介？大家有沒想過為什么？傳統(tǒng)中介大部分代理二手房，因?yàn)槎址繘]有售樓處，那么新樓盤有售樓處，為什么還有中介幫賣新房呢？
答案有兩個(gè)原因，其一原因就是如果新樓盤很好賣，開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)不緊張時(shí)，現(xiàn)金流充足時(shí)，那么就不會(huì)找中介。其二原因就是人手不夠，業(yè)內(nèi)稱之為“二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)”，因?yàn)閺氖蹣遣康慕嵌葋碚f，售樓部的置業(yè)顧問的人力成本是很大的問題，置業(yè)顧問經(jīng)驗(yàn)不足或者市場(chǎng)行情經(jīng)驗(yàn)不豐富，置業(yè)顧問流失嚴(yán)重，這時(shí)候就必須采用分銷模式，廣撒網(wǎng)，讓所有的中介幫新樓盤賣房。畢竟中介大部分還是賣房比較專業(yè)，市場(chǎng)行情非常熟。
第二個(gè)問題：售樓處和房地產(chǎn)中介是什么關(guān)系？
1、現(xiàn)在的趨勢(shì)是全民營(yíng)銷。一種是開發(fā)商依托自己的銷售APP，一種是利用房地產(chǎn)中介。APP方面，普通大眾既是開發(fā)商的中介人員，也可以是消費(fèi)者，這里面有相應(yīng)的傭金，相信大家已熟悉某房企七折賣房，全民營(yíng)銷。
2、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有二級(jí)、三級(jí)經(jīng)紀(jì)人，多數(shù)現(xiàn)在的中介（大中介、工作室、夫妻店）都會(huì)接中介機(jī)構(gòu)的一手房業(yè)務(wù)，開發(fā)商都會(huì)給出相應(yīng)的傭金點(diǎn)數(shù)。如果有中介說要帶你去看新房，那就是他們有承接新房代理業(yè)務(wù)。有的中介會(huì)同時(shí)接好幾個(gè)當(dāng)?shù)匦聵潜P代理業(yè)務(wù)。
3、現(xiàn)如今幾家大型房產(chǎn)中介紛紛加入號(hào)稱“一二手房聯(lián)動(dòng)”的陣營(yíng)，鏈家地產(chǎn)干了則有半年左右，已代理了萬科、華夏幸福基業(yè)等幾個(gè)知名開發(fā)商樓盤。在新盤交易量持續(xù)下滑的背景下，新房開發(fā)商與門店眾多的房產(chǎn)中介公司合作，希望可以增加銷量，而后者也可以通過傭金和“返點(diǎn)”來增收，減少二手房和租房業(yè)務(wù)下降對(duì)業(yè)務(wù)收入的沖擊。
4、新房交易下滑的壓力也迫使更多開發(fā)商與客源豐厚的中介公司合作，很多品牌中介門店、甚至其房源網(wǎng)站都成了“臨時(shí)售樓處”。中介帶看新盤成交率超二手房，中原地產(chǎn)“一二手房聯(lián)動(dòng)”項(xiàng)目經(jīng)常有好幾十個(gè)，其中主要為開發(fā)商需要前期“蓄客”的新盤，也有一些無需廣告營(yíng)銷的尾盤；在交易最火的時(shí)候，中原地產(chǎn)新盤的業(yè)務(wù)量幾乎占到了房屋銷售業(yè)務(wù)的20%。我愛我家中介一個(gè)季度就有將近10億元左右的代售任務(wù)。
第三個(gè)問題：什么是返傭？
1、如果售樓處和中介門店里的價(jià)格一樣，購(gòu)房人為什么要選擇后者？在與新盤項(xiàng)目合作前，雙方都會(huì)簽訂協(xié)議約定中介帶來客戶的折扣問題。說白了就相當(dāng)于團(tuán)購(gòu)價(jià)，因?yàn)殚_發(fā)商對(duì)于中介帶來的客戶，肯定要給出一個(gè)略低于市場(chǎng)價(jià)的優(yōu)惠。”比如申請(qǐng)“3萬元抵6萬元”的特殊優(yōu)惠，優(yōu)惠力度大于售樓處；由中介公司負(fù)責(zé)帶看的500多組客戶中，成交比例能超過10%。
2、中介公司代理的樓盤，相當(dāng)于批發(fā)。自己去售樓部買房，相當(dāng)于零售。開發(fā)商聯(lián)合房地產(chǎn)中介，提供團(tuán)購(gòu)價(jià)等一系列的的房?jī)r(jià)折扣活動(dòng)，對(duì)樓盤進(jìn)行促銷，推動(dòng)房產(chǎn)中介的銷售人員邀請(qǐng)更多的購(gòu)房者前來看房購(gòu)房。通過房產(chǎn)中介購(gòu)房和自己前往售樓處購(gòu)房，價(jià)格已經(jīng)規(guī)定必須都是一樣的。通過中介去購(gòu)房，會(huì)享受到團(tuán)購(gòu)價(jià)，中介銷售人員的傭金是由開發(fā)商結(jié)算，不會(huì)另外收取購(gòu)房者任何的費(fèi)用，因此購(gòu)買新房由中介介紹可能價(jià)格更有優(yōu)勢(shì)。靠自己最多能拿到1%的折扣價(jià)時(shí)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人卻能輕松拿到3%的折扣。
3、現(xiàn)在開發(fā)商給代理中介這類外部渠道的傭金，最低也有2-3個(gè)點(diǎn)，4-6個(gè)點(diǎn)的也很普遍，有的項(xiàng)目為了資金加速回籠，10個(gè)點(diǎn)傭金的項(xiàng)目也是有的。
4、中介不管渠道還是代理，和售樓部自銷都是平等的關(guān)系。不同的是，開發(fā)商給自銷提傭金，發(fā)工資；給渠道公司結(jié)傭金，渠道公司再給自己的銷售結(jié)傭金。開發(fā)商給渠道公司的傭金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于直接給銷售的傭金。無論你從哪買，最終的價(jià)格，都是開發(fā)商給出的，銷售或代理可能會(huì)有一些折扣，但最低都不能超過開發(fā)商的最低價(jià)格。
5、大家通常談的返傭，中介渠道返的會(huì)高，售樓處自銷一般不會(huì)，沒有渠道返的多。開發(fā)商營(yíng)銷中心為了維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)的秩序，避免搶單，倒房，所謂的返傭都是絕對(duì)禁止的，發(fā)現(xiàn)一例開除一例，扣工資和傭金。但是這是無法避免的。因?yàn)殚_發(fā)商追求高周轉(zhuǎn)，銷售指標(biāo)過高的話，客源會(huì)有部分缺口，所以會(huì)和大的中介公司簽代理協(xié)議。因?yàn)槌山缓蠼o中介機(jī)構(gòu)的返傭點(diǎn)數(shù)較高，所以中介有操作空間。
6、想要拿到最大的優(yōu)惠，就要清楚新房開發(fā)商賣房分傭的游戲規(guī)則。新房銷售中，中介承擔(dān)的角色是市場(chǎng)推廣拓客這個(gè)角色，開發(fā)商支付返傭費(fèi)用，一般都是開發(fā)商的營(yíng)銷費(fèi)用。售樓處的銷售給的價(jià)格基本都是公開透明的，走中介返傭金，自己必須先摸清楚樓盤情況。
三個(gè)問題回答完了，建議如下，供君參考：
一：一定要找和新樓盤開發(fā)商直接簽分銷協(xié)議的大中介。千萬注意保證資金安全。
二：返傭一定要簽合同，必須讓中介所在公司蓋章，以及注明中介身份證號(hào)碼和身份證復(fù)印件，不要被騙。
三：可以去項(xiàng)目售樓處談，同時(shí)也去跟中介談，兩處最好不要有一樣的人，至少留姓名電話的人不要一樣，說白了就是報(bào)備信息不能一樣。跟開發(fā)商要折扣，跟中介要返傭，對(duì)比一下選其一。一般如果你去售樓部并且留下了信息，再找中介，不會(huì)有優(yōu)惠。
四：如果有朋友或者熟人，那么多打聽打聽，找新樓盤開發(fā)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)，一般總經(jīng)理和副總經(jīng)理都有折扣權(quán)限，或者其它關(guān)系也是可以的。
五：大部分的樓盤為獲得中介客戶，讓中介分銷，中介為了吸引客戶，正常情況下手里都會(huì)有折扣或者優(yōu)惠。除非能拿到樓盤開發(fā)公司保留的內(nèi)部?jī)r(jià)，否則大部分情況下中介的價(jià)格都是比售樓處更便宜的。自己直接去售樓處基本上不會(huì)有優(yōu)惠的，除非是尾盤。可能有也可能沒有，中介為了完成銷售任務(wù)，可能會(huì)把自己從開發(fā)商那邊的傭金拿出一部分給客戶，因?yàn)檫@樣不僅完成了任務(wù)，自己也沒有虧。
六：多打聽，多問幾家，一定要去實(shí)地看房，這個(gè)步驟不能省。