消失的王健林又殺回來了？

地產行業的寒冬還未過去，5年前第一位因資產負債率過高而出局的地產大佬卻殺了個回馬槍，逆市而上拿下20多個地產項目，重新回到公眾視野中。

沒錯，此人正是萬達王健林。

一，從壯士斷腕，到逆勢抄底，王健林用了5年

2013年，王健林的身價暴增至680億，問鼎首富；2015年，財富超越李嘉誠，登頂全球華人首富。

那幾年，王健林意氣風發；不過也是那幾年，萬達的總規模和總負債均呈現爆發式增長，負債率高企。

老話說得好，盛極必衰。

果不其然，得意了沒兩年，2017年銀監會一紙授信風險排查函，給予王健林和他所執掌的萬達以重擊，排查函的大致內容是要求各家大行對萬達等國內企業排查境外授信及風險分析，重點關注并購貸款、內保外貸。

就此，撞在槍口上的萬達股債雙殺，旗下多只股票逼近跌停、債券下挫，資金鏈面臨斷裂，同時對面站著6000億的債務等待償還。

此時的萬達亟待輸血，否則到期債務將面臨逾期，能否生存下去還是個問題。

王健林沒有選擇拖延或逾期，而是選擇了壯士斷腕，把目光瞄向了萬達系自持的文旅資產和酒店，以650億的低價，打折促銷了77個酒店和13個文旅城項目，接盤者是富力和融創。

雖然是“骨折價”，但萬達總算是保證了信譽，減負債440億。也是從此時起，萬達從重資產運營，過渡為輕資產運營，這種運營模式對于一家房地產企業而言，顯得不倫不類。

酒店出售給富力

如果以現在的眼光，王健林5年前大手筆甩賣資產，絕對算得上是有先見之明，畢竟此后，尤其是2020年后，地產行業瘋漲行情戛然而止，逐漸步入寒冬。

但這畢竟是“倒推”，其實在當時，看笑話的人不少，就連王健林也心有不甘，據傳價格談判時，一向溫和的王健林被壓價，為此在辦公室摔了杯子。

也正是從那時起，還算愿意拋頭露面的王健林逐漸“消失”，淡出大眾視野了，之前還在年會上唱歌、還在大學里演講，后來就越來越難見到了。

對于這次賤賣資產度難關，他在年會上曾經說過“2017年是集團歷史上難忘的一年，經歷了風波、承受了磨難”。

此后的5年時間里，萬達輕資產轉型超預期，不僅成立了商管集團、地產集團、新網科公司，而且誤打誤撞完美避開了地產行業寒冬：

比如許老板和他執掌的恒大，因急速擴張拿地，后來欠下了2萬億的巨額債務，項目或停工、或延期，至今沒從泥潭里拔出腿來；

再比如當年從萬達以6折的價格購買酒店的富力，9月份為了增加資金儲備、降低負債率，作價5.5億出售廣州阜新酒店100%的股權，預虧600余萬。

其他一些地產行業龍頭就更甭提了，股價基本探底，銷售數據也大不如往年，這是整個行業的整體表現。

而王健林，不僅被動地避開了行業寒冬，而且重回胡潤百富榜第32位，是地產行業的NO.1。

萬達更是風生水起，比照其他房產企業動輒70%、80%甚至更高的負債率，萬達總資產5983億元、總負債不到3000億，資產負債率只有50.6%。

此外在凈利潤方面，萬達前三季度凈利潤109.06億，尤其是賤賣資產后成立的萬達商管，表現更佳，上半年凈利潤40.5億元，同比大漲超500%。

如今的萬達已經走出了低谷，負債低、利潤多、增長快，關鍵手里還握著325億的現金流，重新回到了2022年房地產開發企業商業地產TOP榜第一位。

“塞翁失馬，焉知非福”，這句話在萬達身上得以體現，5年前為了償債而賤賣資產的萬達，5年后不僅沒有倒下去，反而算是王者歸來。

二，王者回歸，大舉收割房地產

手握幾百億現金的萬達，在近期有了大動作，那就是逆市而上，收割房地產：

據不完全統計，今年前8個月，萬達至少接手了20個房地產項目，比如1月份接手葫蘆島爛尾項目，規劃成萬達廣場；

再比如，2月份接管山西忻州田森匯、3月份和4月份分別接管贛州聚益廣場和河南建業旗下商業項目、7月接管合肥萬宏中心項目、9月萬達商管接手5家奧克斯廣場并更名萬達廣場……

一系列的“買買買”，使得萬達在10月份持有的商業廣場數量漲到了425個，比1年前還多了45家。

葫蘆島項目

有人在看到萬達回歸地產之后，認為萬達是在抄底，預示著地產行業新一波上漲行情就要來臨了，而春江水暖鴨先知的萬達正是在布局，是重新殺回地產業的前兆。

為了證明這一觀點，還拿李嘉誠、PE巨頭黑石舉例，這兩者也有抄底的苗頭，比如李嘉誠重新踏足廣州地產項目、新加坡房企凱德集團以底價20.37億元成功拍下位于北京CBD的博瑞大廈、黑石斥資30億美元收購SOHO中國……

傳黑石收購soho中國，后終止

國內大佬、國外外資，都在紛紛布局地產，這透露出什么信號？真的是“抄底”？真的是行情即將反彈的前兆嗎？

三，萬達大舉收割房地產，透露出什么信號？

個人認為，將其理解為地產行情反彈的前兆，并不恰當。

一方面，盡管政策上，對于地產的刺激一直有增無減，但從剛剛過去的“金九銀十”來看，銷售面積和銷售額都不樂觀，盡管大量房企在賣力吆喝、推出優惠方案，比如買房贈車位、贈家電、贈裝修等。

關于目前的行情，想必無需過多舉例了，關注行業動態的，應該都有切身感受。

銷售數據對比

另一方面，最為重要的一個點是，不知道大家發現沒有，萬達“抄底”的這20多個項目，幾乎都是清一色的商業地產，而不是住宅地產。

商業地產的用途是商用，是供零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑的場所，屬性是與住宅地產有很大區別的，幾乎與絕大多數人關系不大，除非作為消費者去消費。漲與跌，與絕大多數人的關系就更小了。

所以，拿萬達“抄底”商業地產去預估未來房產行業的走向，這本身就不科學，沒有關聯和可比性。

最后一點就是王健林曾在接受采訪時說過，“萬達不會再走重資產運營的老路”。

事實上也是如此，就拿今年9月份傳出珠海萬達商管一口氣成都、青島、杭州、長沙共5家奧克斯廣場并更名為萬達廣場為例，這些廣場本身就是奧克斯地產投資開發的，萬達商管的介入不過是以輕資產方式接手并運營，提供策劃、招商、經營、管理等服務罷了，贏利點在物業費和盈利收入分紅，地產價格的漲跌本身就與萬達商管關系不大。

奧克斯商業廣場

所以，如果非要說透漏出什么信號，只能說萬達看好商圈，尤其是核心地段商圈的未來發展潛力，與地產行情，尤其是住宅行情無關。

再退一步講，在接手的這20多個商業地產項目中，有很大一部分是“爛尾”項目，既然是爛尾項目，那么價格就會壓得很低，萬達也能最大程度上保證穩賺不賠。

因此，不要一看到包括萬達在內的行業大佬、外資有“抄底”動作就盲目樂觀未來的行情、走勢，商業與自住總歸是兩碼事，還需要仰仗自己對行情的解讀和判斷，做出正確的分析。

對此，大家怎么看？歡迎留言交流；

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