土拍火熱背后暗藏什么房產市場的信號？

目前土地市場所表現出來的現象與前兩個月樓市成交量從冰點放量回升時一樣，很多局部的現象都被媒體放大渲染，實際上土拍市場的成交情況是有階段背景的，在階段背景下土地市場出現熱度、價格波動也是正常的現象，而整體房價本來就處于穩中上行中，存在著平穩消化這些地價變化的可能，但無論是房價還是地價，由于市場因素的存在，樓市調控也很難讓其保持價格呈水平線狀態發展，在局部地區出現較大幅度的變動也是有可能的，監管很難面面俱到，但只要不改變大的調控原則，整體的幅度應該可以保持在可控的狀態內。

現在的土地市場具有階段性的發展背景，房企也需要正常補倉，引發市場異動特別是熱點地區的市場異動也是正常的。

▲土地市場現時所表現的特點有階段性背景，雖然整體成交量并未完全恢復到同其水平，但市場表現逐漸趨于活躍。

受樓市調控和新冠的影響，國內的土地市場與樓市一樣，整體成交量與去年同期相比都出現了明顯的下滑，而就土地市場來說，國家統計部門的數據顯示2020年1-5月份房企在本年累計土地購置面積同比下滑8.1%，雖然已經有所收窄，但總量與去年同期相比依然有明顯的差距。

而據東北證券引用WIND數據對100個有代表性的大中城市的周監測數據顯示，2020年以來100城整體土地成交溢價率自第12周時達到新冠后的階段高峰31%左右，此后每周整體溢價率一路回落，到最近第22周的時候，溢價率回落到10%以內，顯示超價成交的整體情況雖然有波動，但并不算特別突出，只是短期振幅的幅度相對要大一些。

但是從均價上看，17周到21周的周成交均價幾乎都超過了2019年的周最高均價，這種情況反映了這100個代表城市的平均拍賣底價出現了上漲，造成這種情況的原因是不少大城市在這段時間推出的優質地塊拉高了整體底價格。

比如據易居研究院百城居住用地的監測數據顯示，四大一線城市2020年4月份的居住用地地價同比上漲了40.1%，且這四個城市的成交量也高于去年同期。

不過地塊的價格與地段很有關系，其中存在著結構性平衡的可能，即本年在熱點地段成交的高價地塊要比去年同期成交的熱點地塊更多，把平均值拉高了，但地價的對比要放在同區域中才會更有意義，所以如果回到體現房企拿地競價熱情的溢價率來觀察，本年度土地市場中房企的熱情整體上說沒有太出格的地方。

但畢竟經歷了前期拿地的低谷，再加上樓市成交在回暖，在局部地方的優質地塊受到多家房企的青睞也是很正常的，土地市場也會出現買地需求集中釋放的現象，特別是熱點城市的熱點地塊，最容易出現受人關注的競價現象。

▲房企有買地補倉的需求，未來土地市場還將會大概率地放量成交，局部城市熱點地塊再受追棒也在所難免。

土地是房企生產的原材料，拿地計劃做得不好就會在以后面臨斷檔的風險，影響往后的建造供應。小房企出現斷檔、有一單沒一單地做也沒什么所謂，但對于規模化經營的大型房企特別是上市房企來說，業績因斷檔而低迷就會引發很多問題，需要盡量保持長久的循環發展，所以房企補充土地庫存是很正常的。

特別是前面土地市場的成交因新冠和調控的影響而比較清淡，使很多計劃想拿地卻沒拿成的房企在最近集中拿地，與購房的需求集中釋放一樣，一些重點城市的優質地板受到好幾家房企的青睞而造成競價而推動地價的上行也是正常的情況。

況且目前很多大型房企更傾向于在于一二線城市進行重點布局，那么局部熱點城市也正成為眾多房企的主戰場，這些區域的地塊在大家競價之下很容易就會造成價格的上行。如果現在的樓市成交走勢不變，無疑會進一步激發房企的拿地欲望，未來在這些城市放量成交也是有較大概率的。

只是受調控的影響，房企銷售回款的效率和融資的難度都受到影響，而且行業的發展還存在著不穩定性，房企在現金流的管控上無疑會更加謹慎，再加上新冠的影響并未完全消除，房企只要有風險意識，一般都不會過于急進，所以現時土地市場的可持續性還要受制于新房市場的發展情況。

從市場的整體表現來看，整體房價和大部分重點城市的房價都已經呈現著穩中上行的狀態，能否在后面控制住漲幅，調控措施將在其中起著至關重要的作用。

▲從目前市場價格的表現來看，即使最近沒有地價的明顯影響，整體房價也已經處于穩中上行的發展狀態。

在現在的房地產市場中，雖然受新冠和調控的影響，有不少城市的房價出現了壓力，但從市場的表現來看，無論從國家統計部門的數據還是從民間重要的行業研究機構的數據來看，穩中上行都是目前整體房地產市場的主調。

從國家統計部門的數據來看，在整個房地產發展的二十多年歷史中，除了2008年出現過并不影響上行大勢的短期下調外，房價一直處于不斷攀升的大趨勢當中，局部熱點城市更是出現翻倍式上漲，即使進入2020年后在新冠的影響下，依然從2019年9200多元的均價上漲2020年1-5月9600多元的均價，整體房價在走高。

而到具體的城市中，從中指研究院的5月全國百城房價數據來看，100個代表城市整體環比上漲了0.31%，同比上漲了2.99%，其中66個城市出現了環比上漲，且個別城市的局部區域漲幅還比較大。

從這些市場表現來看，現在房價走勢的主調依然處于上行的狀態中，只是包容各種差異平均后的漲幅大致處于相對可控的狀態，比未調控前的幅度降低了很多，且保持著這種可控的狀態，避免了整體暴漲的出現。

▲地價和房價是否能穩住，房地產調控政策將在中短期內起著關鍵的作用。

而按正常來說，地價上漲，最容易推動房企定價的上調，在這種背景下，即使是市場上對房價上漲的預期，在地價被渲染上漲之后，也會變得強烈得多，而且現在很多重點城市的房價和地價的上漲是合乎市場原有預期的。

雖然實際上土地的成交有時間段和結構性的問題，高地價的地塊處在高房價的區域即使是平穩上漲也是可以被平穩消化的，但市場的解讀和傳媒的報道卻容易不分結構地錯配渲染，這就有可能造成地價變動被過份夸大。

不過無論如何，國內房地產的市場觀念都并未發生改變，人們的對房產的預期、特別是對熱點城市的預期還是處于較為強烈的狀態，一有機會有人就又要炒房，所以需求其實還會很多，在這種背景下，“房住不炒”和“穩房價、穩地價、穩預期”的引導效果會成為關鍵的因素。

只要這“穩”這個大原則不放開，就有機會保持大體穩定，而調控始終要為市場因素留有余地，不可能使用行政命令把價格定死在一個價位上，價格總會有所波動，特別是在監管寬松的城市。

但異常波動且持續時間較長則很容易會引來監管，深圳的情況就已經證實了這個可能，未來放松原則的可能性比較小，所以整體和熱點城市的房價穩中帶漲的可能性最大。

綜上內容，土地市場目前的表現有階段性的背景，成交出現集中對于土地價格特別是熱點城市中土地價格的支撐是比較明顯的，且隨著房企補倉布局的意愿加強，未來土成交還有可能會進一步放大，而無論房價還是地價，對于重點城市來說，調控政策將是其中關鍵的影響因素，以目前的情況來看，整體和熱點城市穩中有漲的概率是比較大的，但是在不放開調控的大原則下，平均幅度還是有較大的可能處于可控的狀態。