房地產公司是怎么賺錢的？
這個是我之前寫的一篇文章，很是詳細的講述了賺錢的經過，
房價的組成大概是賣地，建筑安裝，相應的稅金，利潤以及不可預見的費用了，大家所關注的就是利潤了，可能是開發商約定俗成吧，他們對外統一的口徑是15%，甚至更低，也就是說你購買一套100萬房子大概開發商會掙15萬左右，很豐盛吧，看起來很客觀吧，但是真實的情況卻是要在這個基礎上乘以2以上，就是一套100萬的房子大概落入開發商兜里30萬以上，我們在腦海里出現這個畫面，一個樓盤會出現多少套房子？開發商一年會開發多少個樓盤？然后想下利潤的多少吧；
新開的樓盤
而且，平時沒有達到百分之三十的開發項目，一些開發商都是興致缺缺的，嘴巴吃過很好的東西之后，次一級別的東西可能就難以下咽了，我們先來看下這個公式：房價=土地成本(30%)+開發費用(10%)+建安成本(20%)+稅費(15%)+利潤(15%)+其他費用(10%)，這個可以從教科書上搜到的公式，里面的百分比僅僅是大概情況，維持動態的穩定和必須要產生的名目的情況，其中的構成部分（土地、開發、建安、稅金等等）大概就是一整套環節了，至于利潤，則是上面環節占比的重新分配；
現在咱們來仔細的研究下第二個問題，各個環節的占比，土地成本，各地的政府要進行土地拍賣之前，必須按照國家的政策將土地進入"土地儲備中心"，然后再進行網上公示拍賣等一系列程序，因為公示具有相當的時間期限，而土地拍賣具有很高的透明性，甲方的信息等會在發布甚至未發布的時候就被"有心"人士掌握，進而開發商（不要懷疑他們的人脈）會私下的頻繁接觸甲方，給予承諾，比如承諾無償修建配套市政綠化之類的，換取土地政策上的優惠，多方收益；
土地經過一次競拍就成功的案例
而且這里面不得不提的一個操作："競拍得到土地后，經過多方"協調"后，打報告給相關部門，希望以無償修建公益設施來換取相關政策優惠，在這項工作辦下來之后，財政就會通過項目進度款項等返回優惠比例的款項，這個得到的費用絕對比公益設施多，開發商收獲名的同時會有利，而且最騷的就是因為公益設施是和他們所開發的樓盤想關聯的，建成后銷售的話，可以堂而皇之的打上廣告，來提高房價，爭搶買房的人能夠很有利的說明這件事，不過高房價的成本攤到了買房的我們頭上，這樣合適嗎？而且還很隱蔽，這就使我很嘆服了"；
整整進行了81輪報價競拍得到的土地
第二個就是建安費用了，在保證質量的前提下，20%的組成綽綽有余，咱們在這里就不一一贅述了，畢竟工人的錢和買房人的錢是不能摳的，需要的是開發商具有相當的實力，知道哪些錢可以摳，那些錢是絕對不能動的，一般下來承包商也能夠掙30%左右的利潤，如果是自己開發那么會想到可觀；我這里著重說說稅金吧，在這里我先敬佩下會計吧，關于稅金這方面，尤其是對房產這方面，我覺得會計就是"神"，他們能夠經過合理的方式，在法律法規的局限下，將實際上利潤一個億的真實情況做賬縮減到原來的50%。甚至更少，但是權威部門（統戰部）的調查："稅后的凈利潤在各行各業是第一位的，甚至比電力行業還要高出一倍，這個環節的百分比你再算算，大概這就是頂尖會計師高薪的主要原因吧"，還有少交的稅收也可以作為利潤的一部分，不過沒有真實操作過的，誰又能說的清楚呢？最終的結果就是我們開頭看到的15%，這個所有人士都能夠接受，或者表面接受，心里不知道怎么編排的情況，你有編排15%這種想法嗎？；
除過上述價格能夠明明白白參與房價制定里面的，我這里再提出2個增加利潤的環節，首先就是"容積率"，有明確的規定了說："開發商開發的容積率不能大于2"，但是現實情況是什么呢？仔細看看吧，看看這些名目你能想到嗎？"政府重點工程、扶貧、地標等等"通過關系（使用不可預見性費用）能夠硬生生的將樓盤的容積率提高到5、6，甚至夸張點能夠到10，想想吧，在同一片土地上開發，商品房的面積在原來本身就有30%利潤的基礎上增加到了10倍，這是多么嚇人的事情啊；這里還有一個能夠將利潤安排的明明白白的操作，現在的企業入駐對于地方上來說真的是太難了，于是很多優惠政策就出臺了，而一般對于房地產開發市場的力度是很大的，這里的運作就開始:以母公司為基礎，在這些優惠政策很強，適合房地產開發的城市注冊子公司或者分公司或新公司，只要那個能夠滿足政策需要就注冊那種，也許大家不知道，這種政策優惠和樓盤開發的周期基本一致或者更多，大概零七零八的算下來，會節省10%以上，相應的利潤也會增加了10%，但是什么好事去都不能讓你開發商都得到了吧，在理想的情況下上面所述會讓所有的人眼紅，甚至將其中的某項做下來之后，也是很令很多人羨慕的，最后還不得不提的是其中的不可預見費用，隨著上面操作做的越多，這里面的比例也會越多，具體還要靠開發商老總來衡量，大家都知道你這里面有好多好多的金子不能發光，具體的誰又能知道呢？咱們笑笑，不說話；
容積率高，雖然不舒服，但是比別人能便宜點
在最后的最后，我，兩只手伸了出來，扳起了手指數了起來，作為數學是體育老師教的我，算出了房地產開發的利潤真的很大很大，鼓吹夕陽產業的，可能就是這些房地產商了吧；我再以一名在工地現場蓋房的身份，想弱弱的和房地產商說句話："和承包商溝通好，千萬不要讓他們在材料和工資方面壓縮利潤，不然這樣既沒有了質量，又沒有了口碑"。
