現在買貴陽二手房合適嗎？

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據國家統計局公布的全國70個大中城市的二手房交易數據，貴陽6月二手房均價為9333 元/平方米，7月二手房均價為9316 元/平方米，環比上月下跌0.18%，同比去年同期下跌5.79%。從區市縣情況上來看，90%以上的區市縣的二手房價環比同比均下跌。

二手房交易，一直都是房地產市場的重要板塊，對于剛需者來說，二手房價格下跌意味著什么？對于投資者而言，二手房投資是否到了一個最佳時機？如何理性對待此次二手房下跌的狀況？連日來，記者進行了多方調查走訪。

二手房跌幅 貴陽排在全國前十

除了國家統計局公布的二手房交易數據，另據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2019年第29周百城二手住宅掛牌價格，有52座城市顯示為下跌。比上月增加15個，平均跌幅為0.52%。

今年第29周，百城二手住宅掛牌價格均價15031元/平方米，環比上周微跌0.08%，價格趨于穩定。百城二手住宅掛牌均價第28周稍有上漲趨勢，第29周再次回落，掛牌均價小幅波動，總體趨于穩定。

在二手房掛牌價下跌的城市當中，沈陽環比上周下跌了1.7%，跌幅居于首位。除沈陽外，環比跌幅前十的城市，主要以環渤海經濟圈、西南和東北的二線以及三四線城市為主。跌幅前十的城市還有：廈門、昆明、贛州、榆林、保定、濟南、貴陽、金華、西安。

樓市銷量下滑 “拖累”二手房交易

7月25日，貴陽市統計局公布了2019年1-6月貴陽經濟社會統計月報。根據月報，2019年上半年貴陽樓市遇冷，房屋銷售面積501.82萬平方米，同比下降8.1%，住宅銷售面積393.9萬平方米，同比下降14.7%。

然而，即便在成交量遇冷的情況下，成交金額卻依然在攀升。2019年上半年，貴陽市房屋銷售金額527.61億元，同比上漲6.7%，住宅成交金額394.15億元，同比微漲0.6%。數據表明，貴陽市房屋銷售價格是在上漲的，整體市場物業成交價漲幅高于住宅成交價漲幅。

值得關注的是，今年6月，貴陽樓市出現大幅回暖的情況。全月房屋銷售面積148.64萬平方米，環比大漲121.06%，住宅銷售面積111.16萬平方米，環比上漲91.82%；房屋銷售金額170.78億元，環比大漲140.31%，住宅銷售金額117.4億元，環比上漲102.72%。

資深房評人陳怡表示，二手房的銷量，很大程度上受到了新房銷量的影響，盡管進入6月以來貴陽的新房銷量有回暖的趨勢，但就今年的整體情況，新房的銷量是在下降的。然而與此對應的，則是貴陽新房竣工面積的增長，這就說明，貴陽樓市的庫存量正在進一步加大，商品房數量呈現出供過于求的局面，因此二手房銷量也會受到影響。

哪些二手房房價下跌了

連日來，記者走訪了貴陽多家二手房中介機構，數據顯示，今年以來，貴陽二手房銷量全面下滑。4家中介機構的數據顯示，今年上半年共銷售二手房屋500余套，比起去年數據下滑了將近20%，從單價上看，二手房中介機構的價格與公布的小區單價數據基本持平，出入不大，總體來說，今年貴陽二手房單價同比去年下降了大約5%-7%。資深銷售經理陳女士表示，二手房價格下降了5%左右只是個平均數，有很多樓盤下降的幅度更大，有的還在上升，兩極分化明顯加大。

陳女士表示，從目前公司的銷售數據顯示，一般來說，有幾類二手房跌價較快或者沒有漲價。

“高齡”老舊小區

在貴陽，有很多房齡在20年左右或者更長的老舊小區，這類小區屬于“三無”狀態：無環境、無配套，無“前途”。她表示，無環境一般是指周邊沒有活動場所，沒有綠地等小區配套，這種類型的房屋占比較大；無配套一般是指小區不是學區房，周邊沒有大型的商場、娛樂場所、醫院等機構；而“無前途”是指目前并沒有太多證據表明周圍要拆遷。

“這類老舊小區，它們的價值多年來并沒有增長，二手房價下跌，很大程度上是被這類房子拖了后腿。”她表示。

面臨庫存壓力的“半新盤”

連日來記者調查發現，目前貴陽市有很多新房和二手房都在銷售的“半新盤”。無論是在老城區還是觀山湖區，這類房屋的二手房價格反而比新房便宜。例如在貴陽觀山湖區的中鐵閱山湖、新世界等。中介公司工作人員告訴記者，這類現象是近幾年來才出現的。

這種現象的出現，和貴陽樓市去庫存速度的加快有明顯關系，在老城區一些稀缺地段的樓盤，由于沒有競爭對手或者自身具備獨特的優勢如學區房、在繁華地段中心地帶等，因此二手房價格居高不下，但在一些新樓盤特別是像大體量樓盤如花果園、中天未來方舟等，由于庫存量較大，因此由賣方市場轉變成買方市場，商品房存量消化很快，這就對二手房的成交活躍度帶來了不同程度的制約，因此才會出現二手房賣不過新房的現象。

優勢資源房 不愁沒市場

中小戶型受歡迎

在貴陽某中介機構從事房屋銷售的楊經理表示，根據數據統計，在貴陽兩城區及觀山湖區等熱點區域，一室一廳的戶型及兩室一廳的戶型最好賣，價格還在不斷上漲。

究其原因，二手房買家的定位屬于終端客戶，講究性價比，戶型過大的房屋總價很高，而目前貴陽又有大量的新房庫存量，因此總價相對不高的二手中小戶型填補了這一市場空白，受到了市場的歡迎。

記者在某大型二手房銷售平臺上看到，目前貴陽在售的二手房約5500套左右，單價從6420元/㎡到17970元/㎡不等，總價從40萬左右到300多萬不等，面積從40余㎡到近300㎡不等。

楊經理表示，二手房相對于新房來說最明顯的就是價格優勢，但是在選購二手房時，除了考慮價格，還要考慮地段、交通以及配套設施、小區環境、物業管理等因素。

欲購優質房宜盡早出手

楊經理表示，從貴陽二手房的發展趨勢來看，傳統學區房、中心城區房、特殊優勢資源房（貴醫省醫周邊）的價格不但不會下降，今后反而會以5%左右的速度穩步上漲，而地理位置一般、無特殊資源優勢的老舊樓盤，市場反應將不會被看好，甚至還可能出現價格繼續加快下降的局面。

因此，對于剛需購房者來說，不必過分在意短暫的房價下跌或者上升，要根據自身的實際需求理性對待，由于優質房源的稀缺性，這類房子在今后跌價的可能性不大，宜根據需要盡早出手，如果是資源一般的二手房，可適當觀望再做決定。

賣家宜準確評估“定價”依據

從目前的市場形勢和發展趨勢上看，對于欲銷售二手房的房主來說，要準確衡量自身房子的真實價值，按照“配套完善程度”、“資源稀缺程度”等原則來準確定位房價，適時出手，不要受到房價下跌的干擾和影響。

配套好、交通好的二手房，在未來必然還有上漲的空間，反之，如果房屋沒有資源優勢，宜盡早出售為佳，因為隨著新房源庫存量的加大，資源一般的二手房在市場的影響力還將繼續減小。

二手房買賣

這些費用省不了

在二手房買賣中，除了和房東或者中介公司商談好的房價外，還有許多國家規定要繳納的稅費等。貴州某房屋中介機構負責人告訴記者，這些費用一般包括十余種，總額根據房屋的實際情況而不同，總額一般在房款的12%左右。

2016年，房地產市場迎來了新政。該政策指出，個人出售購買2年以上(含2年)的普通住房的，免征營業稅。該細則主要將免征營業稅的范圍由5年降為2年，對想購房二手房的購房者來說，是重大利好。此項營業稅由城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和銷售營業稅組成，征收稅率為5.6%。

契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。根據國家規定，房屋買賣要向國家繳納契稅，無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納。住宅類房屋標準按房款總價的1%-3%交納契稅，具體的比例需根據國家相關政策，購房者的購房時間、購房單價、購房面積、是否第1次購房等因素來確定;非住宅類房屋按計稅參考價的3%交納。

除了營業稅和契稅外，買賣二手房屋還牽涉到了個稅（買方支付）、印花稅（買賣雙方各0.05%）、土地增值稅、登記費、房地產交易手續費、貼花費、評估費、抵押登記費、委托公證費等，如果消費者委托中介公司購房，還要付給公司傭金，常見的支付方式有雙方共同支付及買房全部支付等。該負責人表示，在二手房買賣中牽涉到的費用問題比較復雜，計算標準和方式也各不相同，因此消費者要向專業的機構或者國家相關部門詳細咨詢。

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