樓宇自控系統的操作與維護管理是怎么樣的？

樓宇自控是指樓宇中電力設備，如電梯、水泵、風機、空調等，其主要工作性質是強電驅動。通常這些設備是開放性的工作狀態，也就是說沒有形成一個閉環回路。只要接通電源，設備就在工作，至于工作狀態、進程、能耗等，無法在線及時得到數據，更談不上合理使用和節約能源。現在樓宇自控是將上述的電器設備進行在線監控，通過設置相應的傳感器、行程開關、光電控制等，對設備的工作狀態進行檢測，并通過線路返回控制機房的中心電腦，由電腦得出分析結果，再返回到設備終端進行調解。下面由廣州萊安智能化系統開發有限公司簡單說介紹一下：

樓宇自控系統運行維護管理人員要求

適合崗位的員工是樓宇自控系統運行維護管理的前提，因此對于樓宇自控管理人員一般要求如下：

1、樓宇自控管理工

1）熟悉制冷空調專業知識，熟悉樓宇自控系統控制對象：冷水機組及冷凍站、組合式空調、新風機組、換熱器及換熱站、給排水、變配電系統、照明系統、電梯系統工作原理；

2）熟悉電工基礎知識，熟悉三相五線供電工作原理，熟悉交流接觸器、熱繼電器、變壓器、繼電器等主要電氣原件工作原理，熟悉各種線材規格及選型；

3）熟悉電子電路基礎知識，熟練電壓、電流、電阻、功率的相關計算，熟練電阻器、電容器選型及應用；

4）熟悉樓宇自控系統工作原理、作用，了解樓控系統主要設備中央管理軟件、通訊控制器（網絡控制器）、直接數字控制器（DDC）或者程序邏輯控制器（PLC）和末端設備（溫濕度傳感器、壓差開關、低溫斷路器、電動風閥執行器、電動水閥、微壓差變送器、二癢化碳變送器、浮球開關、水流開關、液位變送器）等功能；

5）熟練通過現場控制器（DDC）人機界面（MMI）對空調機組、冷水機組、制冷站、換熱站、給排水系統、照明系統等運行操作；

6）熟練通過中央管理站對空調機組、冷水機組、制冷站、給排水系統、照明系統等運行操作；

7）能夠配合上一級管理工程師處理完成相關工作。

2、樓宇自控管理員：

1）符合樓宇自控管理工全部要求；

2）有低壓電工工種上崗證書；

3）制冷空調工種上崗證書；

4）熟練閱讀樓宇自控系統網絡圖、中央空調、冷站、熱站、給排水、照明等控制圖紙及變配電、電梯等監測圖紙，點表，控制要求；

5）熟練WORD、EXCEL、具有起草系統檢修報告能力；

6）能根據DDC、或中央站給出數據對樓控所管理設備故障部位進行準確判斷；

7）熟悉變頻器工作原理，至少掌握一個品牌變頻器的設定、操作；

8）能夠獨立完成本崗位全部工作。

3、樓宇自控管理師：

1）符合樓宇自控管理工、樓宇自控管理員全部要求；

2）至少熟悉兩家不同類型的進口品牌、一個國產品牌樓宇自控系統；

3）熟練AUTOCAD，能夠對樓控系統圖紙進行一般修改；

4）熟悉樓控專業英語詞匯，能看懂相關設備技術說明書；

5）熟悉樓宇自控施工規范，能按規范對系統施工質量進行檢驗；

6）熟悉樓宇自控系統檢驗標準，能按標準對系統狀態進行判斷、驗收；

7）對焓值控制、PID控制有深入了解；

8）對變風量控制(VAV)原理有深入了解；

9）熟練掌握二個品牌以上變頻器的設定、操作；

10）對樓控系統網絡構建：如BACNET、MODBUS、CAN、LONWORK有初步認識；對二級網絡，三級網絡不通的應用對象有所了解；

11）能對本單位樓宇自控系統構建，品牌選擇，控制條件提出明確要求；

12）至少了解不少于3種空調、冷站節能方法。

13）對暖通知識，特別是中央空調系統有一定的了解和認識。

14）能夠獨立解決工作中出現的問題。具有一定得工程技術管理能力，能夠指導或管理樓宇自控管理員、管理工工作。

15）對建筑設備的其他系統的工作原理，比如給排水系統、排風系統、變配電系統等有一定得了解和認識。

樓宇自控系統的操作與維護管理

樓宇自控系統運行維護

完整的系統文件，是樓宇自控系統運行維護工作的根本。

竣工資料：

1，設計說明；

2，系統圖；

3，各系統控制原理；

4，點位表；

5，設備清單；

6，各系統控制說明

7，點位測試記錄表格；

8，試運行記錄；

9，操作維護說明書；

10，常見故障處理手冊；

11，系統備份光盤；

12，產品說明書

13，竣工圖。

14，技術偏離表；

15，施工過程中相關記錄表格。

操作培訓是保證物業人員使用操作軟件進行管理的基礎。

操作培訓的內容：

1，系統講解（拿到系統資料，研讀后，讓相關供應商開始培訓）。

2，上位機軟件培訓（查詢歷史記錄、報表打印、設定值修改，設備開關、時間表設定等等）。

3，各子系統的控制原理（空調系統、水系統、排風系統等等）。

4，現場設備維護培訓（傳感器、執行器、壓差開關等等）。

5，常見故障處理方法培訓。

合理的權限設定很重要，可以保證在功能正常使用的同時系統的安全性。

管理級別：（一般情況下）

1，管理員

2，工程師

3，值班組長

4，操作員

5，訪客

合理的參數設定是控制系統節能有效運行的有力保證。

參數設定：

1，房間溫度

2，房間壓力

3，房間濕度

4，上下限報警

5，PID設定

規范和理的故障處理流程是排除當前故障，避免今后故障，或更快處理今后故障的保障。

第一、常見故障

1，房間溫濕度報警

2，房間壓力報警

3，房間濕度報警

第二，重要故障

1，控制失效

2，數據丟失

應急處理是應對任何突發情況的最后屏障。

應急處理的一般方法：

1，設備開關

2，執行器手動

3，水閥手動

專業公司的定期維護工作是樓宇自控系統保持長期有效工作的保障。

供應商維護

1，維護內容

2，維護表格

3，維護周期

樓宇自控系統及管理維護的經驗

1、供水、空調設備房漏水監測

作為超高層建筑的XX廣場其供水系統是靠分布在不同樓層的供水設施及水箱逐級提升來完成供水任務，其空調系統也是按不同的樓層分區進行供應冷凍水來達到空調的目的，這些供水設施、水箱及空調系統冷凍水系統，均分布在大廈的不同樓層，一旦發生水箱漏水及冷凍水管軟連接爆裂，在無人值守的設備房將會泛濫成災，如果漏水量過大，一旦排放不及，將會殃及下層用戶，根據幾次爆管的教訓，建議最好在高層摟宇的水泵房、空調冷凍水系統周邊設施裝設漏水探測系統。

2、 UPS電源輸入端電壓檢測

超高層摟宇一般均設置有龐大的復雜的BA控制系統，安保控制系統以及消防報警系統，這些系統的電源一般均由大廈的UPS電源來保障供應，因此UPS電源的可靠性及穩定性是關系到大廈能否安全運行的關鍵，因此必須對UPS的工作狀態進行嚴密的監視，特別是UPS電源的前端輸入電源，除了在技術手段上要采用多路供電以外，必須裝設電壓傳感器來檢測前端輸入的情況，因為有時候維修人員在季度、年度線路檢修時，可能都會導致該前端供電線路較長時間的停電，當維修人員疏忽或電源切換裝置發生故障時，等到中央控制室人員發現停電時，這時的UPS電源已經耗盡電池，直接影響UPS電池壽命及系統的正常工作。

3、變壓器的供壓參數和檢測應慎重

某些變壓器或高壓環網柜參數監測點（例如變壓器溫度），因為安裝位置距離高壓側較近，一旦變壓器或高壓環網柜由于自身質量問題或其他原因引起的短路或相間擊穿，強大的電壓將沿著BA系統傳感器進入DDC，并沿著DDC與DDC之間的工作電源損毀沿途多個DDC，因此選擇這些涉及到變壓器或高壓環網柜參數監測點的，應慎之又慎，如果配電系統已有完善的檢測及報警設施，這些監測點最好不接，除非你能保證相關的線路有足夠的抗浪涌的能力。

4、消防管網壓力檢測至關重要

在對消防系統的檢測中，除了對各種消防設備的狀態進行檢測外，對系統管網的壓力檢測至關重要，管網壓力過低會大大影響系統的消防功能，壓力太高又會對管網造成爆管的危險，最好在各消防區域管網的最有利點和最不利點進行監控，并根據區域管網的具體高度設定有利點和不利點的正常壓力范圍，能在壓力過高或過低時及時發出報警，并可通過最有利點和最不利點的壓力以及管網高度測出管網中的減壓閥是否正常工作。這樣為消防系統的安全、穩定提供了有利的保障。

5、新風機過濾網檢測可用微壓差開關代替微壓差傳感器

在新風機過濾網壓差檢測時，如果從經濟角度考慮，可采用微壓差開關代替連續輸出的微壓差傳感器對新風過濾網兩側的壓差進行監視，因為微壓差開關同樣可以實現微壓差傳感器的壓差報警功能，但微壓差開關比微壓差傳感器價格要便宜得多，并且比微壓差傳感器可靠耐用。在此情況下采用壓差開關會比使用微壓差傳感器更加經濟實惠。

6、新風機電機和風扇傳送帶的檢測

一般系統對新風機檢測，會考慮到電機過熱保護報警和過濾網壓差報警，往往會忽略電機和風扇之間傳送帶的檢測，當傳送帶脫落或過松時，可通過壓差開關或壓差傳感器對風管內和管外的壓差檢測，判定傳送帶是否脫落或太松打滑，這在新風機系統監控中是非常必要的。

7、重要負荷開關監控

由于超高層建筑的配電設施一般均分布在大廈不同設備層，的配電設施分布情況也是如此，而且即使位于同一設備層，也分布多個獨立的設備房中，對于這些負荷開關的運行情況遠非人力所能監控得了的，為了保證及時了解重要負荷的供電情況，最好對這些負荷開關進行實時監控并設置相應的報警信號。

8．系統集成問題

作為工程的總包商一般都會鼓勵開發商將大廈各個控制系統集成起來，使它們工作在同一個工作平臺上，但是在系統的實際運行中，許多美好的設想、方案和現實之間往往存在著巨大的差距，這一方面是技術本身原因，包括工程商對技術的掌握程度以及各個控制系統通訊接口及協議的兼容性，另一方面是中央控制室日常管理人員的技術素質，由于受中央控制室值班人員技術素質的局限性，往往無法深入透徹了解所有控制系統，真正操控各個子系統日常工作的還是各個獨立相關子系統的專業人員，這樣一來系統的集成性往往會成為擺設。

樓宇自控系統硬件運行維護

硬件維護主要包括控制箱、傳感器及執行器的維護。

樓宇自控系統是借助智能操作來代替人工操作的一種系統。在運行中，可能會出現畫面不穩定，數據顯示突變等現象。本樓宇自控系統采用美國施奈德開放式Andover系統（參考），系統本身的穩定性已達工業標準，遠遠高于現場儀表、接線、變送器等。因此問題的出現主要是因為現場儀表或變送器等受到干擾或配電、工藝等方面出現故障時產生的。本節主要講述現場設備的維護。

1.1 DDC控制柜內器件及接線

DDC控制器是現場設備與上位管理機之間的樞紐，起著舉足輕重的作用，現場設備的維護須從控制柜入手，首先要了解控制柜分布及各控制器所控設備。其分布及控制設備詳見BAS竣工圖。了解DDC控制柜內器件及接線對維護至關重要。

樓宇自控系統的操作與維護管理

1--接線端子：用來連接現場設備與控制器的接線。接線端子接線為去現場設備接線和去控制器接線。這是檢測現場設備信號的著手處，如果發現上位機畫面某信號顯示不正常可在此處檢測其信號是正常。DI點可通過現場設備的開與關，在此處檢測過來的是信號是否為短路與斷路，如開對應短路，關對應斷路，則信號正常；DO點可通過上位發送開關信號，在此處檢測發出的信號是否為短路與斷路，如開對應短路，關對應斷路，則信號正常；AI點在此處可檢測現場過來的信號是否為0-10V直流電壓或電阻值為1K歐姆左右（只有溫度信號是電阻值），若在此范圍內，均屬正常；AO點可通過上位畫面發出指令，在此處檢測是否有0-10V的直流電壓。

2-- 空氣開關：控制現場傳感器、執行器、控制器的電源。

3-- 繼電器：協助DO點完成啟停控制，有與強電隔離作用。當DO模塊發出開的指令，使繼電器線包得電，通過觸點控制現場設備的起停。用上位控制DO點輸出，相應繼電器應吸合并發出“啪”的聲音。如果沒有反應，應先檢查DO點是否輸出電壓，如果輸出正常，則應檢查繼電器是否損壞。

4—電源：為控制器、繼電器、現場傳感器、執行器供電，具體供電方式可參看BAS竣工圖。

本系統現場執行器主要為風閥執行器和水閥執行器。水閥執行器使用24V（空調機為220V）交流電源供電，控制信號為10V直流電源。正常情況下，當控制信號從0V變到10V時，閥的開度也應該從0%變到100%。如果系統運行時，執行器不動作，則應首先檢查是否有24V交流電源，如果沒有，到柜子里相應位置檢查，模塊是否送出命令或者保險絲是否燒斷。若無以上問題，檢查線路是否正常。如果執行器動作，但動作方向相反，應調節執行器上的正反向旋鈕，使其旋到另一方向。如果此時執行器動作方向仍無改變，則應檢查是否有控制信號送出。到柜子里用萬用表實際測量，如果實際測不到，可能通道損壞。如果模塊正常，可能是線路問題，檢查線路。

風閥執行器使用24V交流電源，控制信號10V直流。檢驗方式同水閥執行器。

1.2四種類型點的檢測方法

AI點本系統涉及的AI點包括：溫度、濕度、二氧化碳、一氧化碳、新風流量等。

溫度檢測。當某一溫度偏離正常情況下如：-46℃或121℃時則表示此溫度處于故障狀態。傳感器使用的是10KT的熱敏電阻。正常阻值小于500Ω，發生故障時，在對應的DDC控制的接線端子上測量其阻值是否在正常范圍內，若為負數則表示現場短路；為無窮大則表示現場開路，檢查端子至傳感器的線，即可恢復正常。

濕度檢測。當某一濕度與其它濕度值出現較大偏差，或長期為88%左右，則表示此濕度處于故障狀態。濕度傳感器的反饋信號為0-10VDC電壓，通過在對應端子處電壓的測量，可判斷線路或濕度傳感器是否正常，針對維護，即可恢復正常。

AO點：本系統的AO點主要包括閥位控制。水閥控制輸出指令均為0-10V電壓。當閥位開度與上位人機界面的顯示有較大出入時，可通過在端子上測量電壓，看上位界面設置為50%時，電壓是否為5V，順線檢測執行器端電壓是否一致。如果端子電壓與執行器端電壓不一致，檢查線路并更換。

DI點：本系統DI點主要包括各種狀態、手/自動、及故障點。DI點為無源觸點，當受控設備處于閉合狀態時，如果正常情況下，狀態點不能返回，則應該用萬用表測量二次回路控制柜對應端子是否閉合，如果端子未閉合，則為二次回路控制柜問題，由相關方調整。

DO點：本系統DO點主要是對設備的控制。發出控制指令會使相應的繼電器吸合，使受控端線路閉合。用上位發出控制指令，是否有繼電器吸合聲，若無，則檢查受控設備端線路。

1.3維護實例

1.如何檢查網絡控制器離線

當操作站電腦顯示某臺網絡控制器離線（Offline）時，可按以下方法檢查：

1)檢查中控室至網絡控制器之間的連線是否正常。

2)檢查網絡控制器的電源是否正常。

3)檢查網絡控制器E的燈關閃爍是否有紅燈，及通訊等閃爍是否在交替閃爍。

4)如果以上三項均為正常，有可能是設備本身出現故障，請與XX聯系。

2.如何檢查DDC離線

當操作站電腦顯示某個DDC離線（Offline）時，可按以下方法檢查：

1)檢查網絡控制器至DDC之間的連線是否正常。

2)檢查DDC是否供電正常，是否保險絲燒了（控制器的電源保險絲及控制器的保險絲，DDC的保險絲須打開面板才能見到）。

3)如果以上兩項均為正常，有可能是設備本身出現故障，請與XX聯系。

3.如何檢查溫度傳感器是否正常

本工程所用溫度傳感器為柏斯頓廠家（參考）提供的BD-10KT系列傳感器，為RTD電阻式的。其返回的電阻值與溫度的對應表可在所附的產品說明書中查到。當在操作站電腦上發現有現場溫度值不正常時，則可按照下列方式檢查：

A.在現場控制箱中找到相應端子，將返回信號線除下并測量其電阻值，檢查相應的溫度值是否正確；如正確，則見（B）項，如不正確，則見（C）項。

B.按照控制箱圖紙的接線檢查有關接線是否有問題，如查不出問題，則可能控制器出現問題，請與我司聯系。

C.在現場的溫度傳感器的安裝位置檢查有關溫度探頭返回電阻值是否正確，如仍有問題，則此傳感器有問題，需更換；如返回的電阻值是正確的，則是溫度傳感器至控制箱的接線有問題，請找有關人員解決。

4.如何檢查CO2濃度傳感器是否正常

本工程所用有CO2濃度傳感器為LTM8733產品，為0-10V電壓式的。其返回的電壓值與CO2濃度的對應為0-2000PPM。當在操作站電腦上發現有現場CO2濃度值不正常時，則可按照下列方式檢查：

A. 在現場控制箱中找到相應端子，將返回信號線除下并測量其電壓值，檢查相應的CO2濃度值是否正確；如正確，則見（B）項，如不正確，則見（C）項。

B. 按照控制箱圖紙的接線檢查有關接線是否有問題，如查不出問題，則可能控制器出現問題，請與XX聯系。

C. 在現場的CO2濃度傳感器的安裝位置檢查有關溫度探頭返回電壓值是否正確，如仍有問題，則此傳感器有問題，需更換；如返回的電壓值是正確的，則是CO2濃度傳感器至控制箱的接線有問題，請找有關人員解決。

5.如何檢查溫濕度傳感器是否正常

本工程所用有溫濕度傳感器為柏斯頓廠家（參考）提供的BD-10KT系列產品，其中溫度為RTD電阻式的。其返回的電阻值與溫度的對應表可在所附的產品說明書中查到。當在操作站電腦上發現有現場溫度值不正常時，則可參照上面3方式檢查。其中濕度為0-10V電壓式的。其返回的電壓值與濕度的對應為0-100%。當在操作站電腦上發現有現場濕度值不正常時，則可按照上面4方式檢查。

6.如何檢查空調機組風閥是否正常

本工程所用的風閥執行器采用北京青云航空儀表公司（參考）的產品，它采用24VAC電源對調節閥進行驅動，0-10VDC返回電壓信號顯示閥門的開度。接線方式可在所附的產品說明書中查到。

當操作人員發現閥門開度與控制信號有很大差別時，可按下列方式檢查：

A)在現場切斷相應控制箱的電源，然后打開相應的閥門驅動器外殼，手動轉動驅動器上的齒輪，檢看閥門是否淤塞。

B)檢查控制箱外部和內部的接線，查看是否有問題。

C)檢查控制器的輸出電壓是否正常，如不正常，則可能是控制器出現問題。請與我司聯系。

D)如以上三項均正常，則可能是驅動器有問題，請與相應廠商聯系便于更換另一個新的驅動器。

7.如何檢查壓差開關是否正常

壓差開關為一個開關量信號，接至壓差開關的信號線共有二條。當發現現場的信號與實際狀態不符時，可按照下列方式檢查：

A)檢查控制箱外部和內部的接線，查看是否有問題。

B)試吹其中的一根“＋”管，如果有狀態改變，則為正常。

C)如B項不正常，則可能是傳感器有問題，請與相應廠商聯系便于更換另一個新的驅動器。

8.如何檢查液位開關是否正常

液位開關為一個開關量信號，接至液位開關的信號線共有二條。當發現現場的信號與實際狀態不符時，可按照下列方式檢查：

1)檢查控制箱外部和內部的接線，查看是否有問題。

2)查看液位浮球朝向是否放反。

1.4硬件維護細則

1定期清理系統控制柜，粉塵長期滯留可能會導致系統硬件設備內部的短路或斷路，引起設備故障。

2保持控制室內空氣流通，地面干凈；保持室內溫度在20~25℃。

3無論設備是否通電，非經授權者都不得插拔系統部件，不得對系統通訊電纜和電源電纜等亂拔亂動。在系統通電時，嚴禁隨意移動機器。

4嚴禁在電腦主機上做任何與工作無關的事情，禁止外界的電腦軟盤進入本控制系統，禁止在電腦上玩游戲，以免感染計算機病毒。

5在系統正常工作后，不得隨意退出圖形監控畫面，不得隨意關閉系統。

6定期檢查控制器各模塊的工作狀態，發現問題應及時處理。

1.5軟件維護細則

這里所說的軟件維護，主要是指如何解決系統的一些問題，并使之更好地運行。

1在沒有完全掌握軟件或沒有充分把握的情況下,請勿隨意修改軟件

2禁止在計算機上玩游戲和運行其它不相關的軟件

3在不是十分清楚的情況下，禁止修改系統和應用軟件的配置。

發現軟件有問題，及時報告有關部門。

4定期備份數據，以免造成不必要的損失。

1.6應急措施

1 在各種問題出現時，您首先要做的是把一切系統回路控制切換到手動，然后再進行其它問題的處理。

2 在控制柜內出現煙霧或有特殊氣味（比如糊味）散出時，若來自控制器請快速關斷控制器電源，然后再著手問題的檢查和解決。

附表廠商聯系方式

設備名稱

供應商

聯系人

聯系電話

樓宇自控系統軟件運行維護

軟件維護主要是上位機軟件記錄的備份，軟件的更新等的維護。

1、中央軟件在調試完成后，要做系統要記得做備份，出現重大問題可以直接進行還原；

2、中央軟件內部菜單要嚴格按照操作權限來操作；

3、操作人員在軟件系統中要做自己熟悉、有把握的操作，沒有確定的事情一定不要做。

4、中央電腦盡量少插優盤等東西，中毒很麻煩，或者中毒后直接恢復。

5、現場設備定期進行測試，最容易出問題的是：集水井浮球和室外設備；

6、自控專業操作員不要經常換來換去的。

樓宇自控系統運行管理規程

管理規程（僅供參考）

1、控制計算機保持開啟。

2、每月對系統相關數據進行備份。

3、控制點定義、預定日程表等到參數不可隨意修改。

4、新增被控設備要注意繼電器觸點容量。

5、保持設備表面清潔。

6、嚴禁于控制電腦上運行自帶軟件及游戲。

7、當有“危急告警”發生時立即查明及檢修。

8、一切元器件、線路不得隨意更改。

9、網絡控制器、控制電腦故障應于4小時內修復；現場控制器、擴展模塊故障應于8小時內修復；中間繼電器故障應于2小時內修復。

樓宇自控系統維修保養技術規范(BA)

維護保養技術規范是我們日常維護保養的重要依據。

1.目的：樓宇設備自動控制系統，以下簡稱BMS（BA），需要定期實施維修、保養和檢測作業，否則，該系統不僅可能出現故障而使得包括暖通空調、給排水、污水處理、照明、電梯、自動扶手電梯、景觀燈光及噴水池、太陽能收集及變送、雨水收集等系統裝置處于失控狀態，而且可能令這些設備系統處于損壞的風險之中。

2.要求：BMS定期維修、保養和檢測作業如同其它設備系統裝置一樣，需要符合工況實際的編制年度、季度以及月度計劃，需要編制符合所轄設備系統裝置的維修、保養和檢測方案（規程），需要落實維修、保養和檢測所必要的儀器、儀表和工具，需要配備符合上述方案（規程）和計劃的員工團隊。

3.編制要點

1、BMS定期維修、保養和檢測年度、季度以及月度計劃編制要點：

1.1 BMS的構成：主機設備、應用軟件、網絡（線纜）及變送器、傳感器、執行機構。

1.2 BMS的檢測：測量變送器的精度、測量傳感器的精度、測量執行機構的直流電阻、測量網絡（線纜）的信噪比、測量系統的傳輸速率。

1.3 BMS的保養：保養傳感器、保養網絡（線纜）、保養主機設備、保養變送器。

1.4 BMS的維修：維修網絡（線纜）、維修（更換）變送器、維修執行機構、維修（更換）傳感器。

1.5 利用日保養、周保養和月保養，全面覆蓋BMS所有組成部分。

1.6 利用季度和年度檢測，落實全系統檢測。

1.7 利用檢測與保養進一步減少系統故障率。

2 BMS定期維修、保養和檢測方案（規程）

2.1BMS檢測方案（規程）

2.1.1測量變送器的精度

2.1.2測量傳感器的精度

2.1.3測量執行機構的直流電阻

2.1.4測量網絡（線纜）的信噪比

2.1.5測量系統的傳輸速率

2.2BMS保養方案（規程）

2.2.1保養傳感

2.2.2保養網絡（線纜）

2.2.3保養變送器

2.2.4保養主機設備

2.3BMS維修方案（規程）

2.3.1維修網絡（線纜）

2.3.2維修（更換）變送器

2.3.3維修執行機構

2.3.4維修（更換）傳感器

3 BMS與所轄其它系統設備的聯動

3.1BMS與暖通空調系統設備的聯動

3.1.1新風系統

3.1.2排風系統

3.1.3新風機組

3.1.4冷卻循環水系統

3.1.5冷凍采暖水系統

3.1.6主機系統

3.2BMS與給排水系統設備的聯動

3.2.1給水及其計量裝置

3.2.2集水井裝置

3.2.3景觀水景噴水池裝置

3.2.4生活水箱液位控制及報警系統

3.2.5給排水泵組

3.3BMS與污水處理系統設備的聯動

3.3.1各工藝水池液位控制和報警裝置

3.3.2各工藝水泵組

3.4BMS與雨水收集系統設備的聯動

3.5BMS與照明系統設備的聯動

3.6BMS與變配電系統設備的聯動

3.7BMS與應急柴油發電機系統設備的聯動

3.8BMS與電梯系統設備的聯動

3.9BMS與自動扶手梯系統設備的聯動

3.10BMS與消防系統設備的聯動

4 BMS定期維修、保養和檢測所必要的儀器、儀表和工具清單

樓宇自控系統維修保養報價格式

專業供應商的維護保養是我們日常維護保養的重要手段。

BAS維護要求（僅供參考）

一、服務內容

（1）無償提供電話、EMAIL技術咨詢服務。

乙方設立專門的技術支持熱線電話并設置專門的電子郵件地址，由工程師專家回答用戶提出的問題，協助用戶解決出現的問題。提供硬件和軟件的技術咨詢服務，30分鐘內（晚上為60分鐘內）回復。

乙方會填寫《電話支持記錄單》，記錄用戶提出的問題及其解決的情況，客戶的滿意情況以及與客戶的聯系方法等等。

電話支持的時間為每周七天，每天24小時均可以進行。

（2）預防性維護：根據計劃每個月一次的上門維保檢查服務。

乙方根據客戶的實際需求，對本項目中由乙方所提供的安全管理系統平臺提供維護服務，乙方將定期和客戶進行聯系，向用戶了解系統平臺和軟件系統的運行情況，對用戶的問題和要求提供技術支持，提供預防性的維護。

乙方將為已簽訂維修合同的用戶準備必要的配件，以便能以最快的速度解決硬件問題。

乙方的技術專家赴客戶現場服務會填寫《工程及客戶服務報告》，記載問題的解決情況和客戶的滿意程度，并由該技術專家和客戶代表簽字。

維護計劃內容包括：

1、編制客戶系統維護服務方案；

2、每一個月指派專門的服務人員對系統依照服務方案進行維護，并提交服務報告；

3、向業主進行調研，調研內容以預防問題發生為主；

4、定期進行備件庫存核查；

5、加強性系統軟件服務。

（3）應急服務。

乙方承諾在接到用戶報告系統故障的電話通知后，60分鐘內（晚上為2小時內）安排專業技術人員為用戶分析故障，提供解決問題的途徑。

當系統運行確實發生現場技術人員無法排除的故障，乙方將在得到通知后采取應急措施，白天在4小時內派出具備故障排除技能的工程師到達現場，著手處理問題。在排除故障期間盡可能提供臨時的替代設備。

待故障處理完畢后，再根據合同協議與硬件優惠價進行收費。

(4) 工作日駐場值班。

在維護合同期內，根據客戶的要求，在工作時間安排一人在總控臺進行值守，對系統軟件運行情況進行監視，檢查系統運行情況。對于客戶方操作人員的基本問題進行回答，并協助客戶處理系統簡單故障。

二、售后服務

故障響應的安排

對于用戶提出的故障問題，在接到用戶的通知以后，乙方在60分鐘內（晚上為2小時內）響應，通過電話、郵件的方式進行解決。

對于通過電話、郵件的方式不能解決的故障問題，乙方將派工程師進行現場維護，在接到用戶通知后的2小時內（緊急故障）到達現場。節假日將會在24小時內到達現場。

對于用戶提出的處理系統一般故障的請求，我們將在接到用戶通知以后的24個小時之內予以解決。

備品備件的有償優惠提供：根據自動監測系統的配置組成，對重要的、關鍵的、常用的設備，設立備件庫，以備緊急情況發生時，能及時有償提供備件予以替換使用。

若系統出現故障，乙方承諾24小時內修復(無備件除外)，如果產品故障在檢修24小時后仍無法排除，乙方將有償提供不低于故障產品規格型號檔次的備用產品給項目單位便用，以保證系統正常運行。

詳細維保服務計劃

事項 內容

指派專人負責的客戶代表工程師 乙方指派的客戶代表工程師將專職于系統運作和技術服務，安排定期走訪用戶及檢查各端接部件、并保證用戶能夠在規定的服務及響應時間內得到相應的技術支持服務。

安排系統運行及服務情況定期回顧與訪問 乙方每月指派專門技術工程師到用戶系統現場服務，主要工作包括：對指定的產品做定期的維護保養，包括布線性能診斷，檢測系統設備性能，對有潛在問題或已損設備的更換，提出系統優化解決方案，并進行詳細的工作記錄，以做到系統信息及檢修記錄文件化。每年進行兩次用戶系統運行狀況的總結與回顧，內容可根據雙方的協商而決定，主要是為幫助用戶解決在使用過程中遇到的硬件故障及性能問題，提供相應的解決方案，尋求系統的最佳配置，避免問題的再次出現。

專業技術及項目發展咨詢 協助用戶制定軟/硬件及軟件系統的擴充/升級計劃，提供對用戶系統與軟件應用方面的改進建議及方案。

協助用戶建立系統管理計劃 包括建立系統重要配置文檔檔案、系統安全管理計劃、數據備份/恢復管理計劃、操作及維護管理計劃，以保證用戶日常管理和維護工作的正常進行。

現場硬件系統支持服務 我工程師將提供現場硬件部件測試及相關故障排除，并及時與廠家聯系，將損壞器件更換，保障系統聯系正常運行，使系統故障停頓時間不超過24小時。

熱線電話支持服務 經乙方授權的用戶方人員可將故障保修或技術咨詢服務請求通過乙方技術支持響應中心的熱線電話，或以傳真和電子郵件的形式報告給支持工程師。非工作時間內，乙方保證用戶可電話聯系到指定的客戶代表工程師回復服務請求。

網絡支持服務 乙方工程師將幫助用戶解決在系統運行中出現的故障及性能問題，解決問題包括故障隔離、硬件檢測、系統網絡及網絡軟件診斷和調試，同時幫助排除通訊線路方面的干擾。為了盡快解決問題，乙方將盡可能地幫助用戶聯絡有關的硬件廠商，以得到有關的技術資料及支持。

對機房環境的檢查 乙方工程師將在現場負責檢查機房的電源、網絡布線，提出合理化建議，以保證系統能在一個比較好的環境下正常運行。

預防性定期維護工作內容：

每一個月根據協商日期，乙方指派專門的服務人員對系統依照服務方案進行維護，并提交服務報告。

維保工作內容主要包括：

（1）服務器

事項 內容

Insigh服務器 1. 檢查主機操作系統Windows XP安裝情況，是否運行正常；計算機硬件是否有故障。

2. 檢查INSIGHT軟件的安裝、運行情況，以及其他選項OPC、Soft controller、Apogee GO是否配置和運行正常。

3. 檢查主機與網絡交換機、網關設備、BLN、系統外部設備、通訊接口之間的連接，通訊是否正常，確認系統內設備無故障；

4. 檢查數據庫文件是否齊全，清理數據庫冗余文件，對系統進行必要的優化；

5. 檢查數據庫備份是否正常，定期進行備份，備份文件是否齊全；

6. 根據系統報告和通訊狀況列出DDC通訊故障清單；

7. 根據系統報告以及圖形上反映出的FAILED點和報警點等狀況，列出點故障檢查清單；

8. 根據系統報告設備運行狀況和客戶反映意見，列出監控設備故障檢查清單；

9. 檢查各網關程序啟停是否正常；

10. 檢查報表軟件程序運行是否正常；

11. 檢查PPCL程序運行是否正常；

12. 檢查點報警設置是否正常。

（2）各網關子系統

事項 內容

CCTV 1. 檢查通訊接口、視頻采集卡、同軸電纜、顯示屏等連接線是否正常；

2. 檢查網關程序是否配置和運行正常。

3. 在畫面上發送指令，切換監控攝像槍的號碼，在監控屏幕上檢查信號源是否正確。

發電機（卡特彼勒）

1. 檢查通訊接口、連接線、適配器是否連接和運行正常，檢查電源和信號指示燈是否正確；

2. 檢查網關程序是否配置和運行正常；

3. 在操作界面上發送指令，檢查信號源是否正確。

4. 在畫面上檢查發電機數據是否正確。

5. 模擬產生報警信號，檢查報警記錄，檢查數據報表。

智能電柜

1. 檢查通訊接口、連接線、適配器是否連接和運行正常，檢查電源和信號指示燈是否正確；

2. 檢查網關程序是否配置和運行正常；

3. 在操作界面上發送指令，檢查信號源是否正確。

4. 在畫面上檢查智能電柜數據是否正確。

5. 模擬產生報警信號，檢查報警記錄，檢查數據報表。

UPS

1. 檢查通訊接口、連接線、適配器是否連接和運行正常，檢查電源和信號指示燈是否正確；

2. 檢查網關程序是否配置和運行正常；

3. 在操作界面上發送指令，檢查信號源是否正確。

4. 在畫面上檢查UPS數據是否正確。

5. 模擬產生報警信號，檢查報警記錄，檢查數據報表。

短信報警

1. 檢查通訊接口、連接線、適配器是否連接和運行正常，檢查電源和信號指示燈是否正確；

2. 檢查網關程序是否配置和運行正常；

3. 在操作界面上發送指令，檢查信號源是否正確。

4. 模擬產生報警信號，檢查報警短信是否即時發送生效。

（3）客戶端

事項 內容

IE客戶端

1. 檢查客戶端與主機網絡通訊是否正常；

2. 檢查APOGEE GO配置是否正常；

3. 檢查IE 瀏覽器插件是否安裝并運行；

4. 打開IE瀏覽器，檢查是否能打開客戶端畫面。

（4）DDC檢查

事項 內容

DDC 控制器模塊箱 檢查 DDC硬件型號的檢查和核對；

DDC 設備外觀和安裝情況的檢查；

DDC 電源、狀態指示燈、報警指示燈的檢查；

點模塊和擴展模塊安裝情況、通訊狀況的檢查；

點接線、電源線、通訊線緊固外觀檢查。

DDC 外部和內部清潔。

（5）檢測報告

每季度安排一次系統詳細檢測，時間與甲方協商確定，對于每季度詳細檢測，重在排除隱藏的問題，根據現有系統的流程的實際的工作情況，提出合理化建議，對于存在隱患的設備，提前向甲方報告。并于每次檢測完畢后，提交相交檢測報告給甲方存檔