房?jī)r(jià)能達(dá)到目前哪個(gè)城市的水平？

對(duì)于西安的房?jī)r(jià)，今年一直是熱議的話題，連漲41個(gè)月的記錄，恐怕一時(shí)很難有有其他城市打破，甚至沖進(jìn)全球房?jī)r(jià)漲幅版的第二位，絕對(duì)的中國(guó)第一。但是就目前西安房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)漲，最終能達(dá)到什么樣的程度，誰也說不準(zhǔn)，至于橫向城市比較的話，還是有一定的競(jìng)爭(zhēng)力的。

西安的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲嘛？

要回答這個(gè)問題，我們要深入西安樓市的具體來看，從2019年1-8月的市場(chǎng)情況來看，西安房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)正在收窄，且區(qū)域內(nèi)各板塊房?jī)r(jià)有很大的差異，總體來說，西安的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)橫盤，且橫盤期較長(zhǎng)，且存在著兩種力量的博弈，一種是房?jī)r(jià)上漲的驅(qū)動(dòng)力，一種是房?jī)r(jià)下跌的驅(qū)動(dòng)力，最終兩種力量博弈的解決就是西安房?jī)r(jià)出現(xiàn)橫盤，較穩(wěn)定價(jià)格。具體理由如下：

第一、西安房?jī)r(jià)上漲的驅(qū)動(dòng)力。

1、西安城市潛力巨大。古有“的關(guān)中者得天下”的典故，足以說明西安的地利位置在農(nóng)業(yè)社會(huì)時(shí)期的重要性，然而經(jīng)過改革開發(fā)后的40年間，西安作為陜西省的省會(huì)城市，且其處于西部，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后于東部沿海城市及其他省會(huì)城市。但是隨著國(guó)家的“一帶一路”大戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，西安的絲綢之路起點(diǎn)的作用被進(jìn)一步激活，西安的經(jīng)濟(jì)活力越發(fā)活躍，產(chǎn)業(yè)布局更加明晰，世界五百強(qiáng)企業(yè)不斷入駐等，足以證明，西安未來的城市發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

2、人才戰(zhàn)略領(lǐng)跑，人口紅利繼續(xù)發(fā)酵。在2017年開始的全國(guó)“搶人”大戰(zhàn)中，無疑西安是領(lǐng)跑者，在大量的人口凈流入的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)作為解決老百姓的“衣食住行”最為重要的一環(huán)，也隨之活躍起來。另外在人口紅利方面，由于西安的位置，同時(shí)吸引著大量的甘肅、陜西、河南等鄰近省份的人才流入。所以對(duì)于西安的房地產(chǎn)來說，人口紅利正在持續(xù)發(fā)酵。且西安的高校數(shù)量位居全國(guó)前五，每年畢業(yè)的大學(xué)生數(shù)量多，留下來也多，這都是人口凈增長(zhǎng)的表現(xiàn)。

3、西安房?jī)r(jià)基數(shù)小，提升空間大。西安由于過去的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相3對(duì)滯后，所以房?jī)r(jià)也是全國(guó)省會(huì)城市的洼地。2016年西安房?jī)r(jià)基本維持在6000元以內(nèi)，從2016年3月左右才開始快速上漲，雖然上漲的幅度一度領(lǐng)跑了世界，但是足以說明，西安過去的房?jī)r(jià)明顯偏低。就目前來說，西安房?jī)r(jià)維持的13000元/㎡的水平，在全國(guó)橫向比較，在省會(huì)城市也是比較低的，所以上升的空間還是有的（很多朋友不喜歡這樣的觀點(diǎn)，但是這是不爭(zhēng)的事實(shí)）。

4、西安手邊外溢性客戶涌入。曾經(jīng)的陜北人在西安買房的故事，被編成各種段子，成為人們茶余飯后的笑料，但是一個(gè)不爭(zhēng)的實(shí)施就是，先得外溢性客戶大量涌入，特別是在陜北能源經(jīng)濟(jì)較好的那幾年，大量的陜北客戶在西安置業(yè)，抬高了西安的房?jī)r(jià)；這一現(xiàn)象隨著能源經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)發(fā)展，將會(huì)長(zhǎng)期存在。

第二、西安房?jī)r(jià)下跌的驅(qū)動(dòng)力。

1、城市規(guī)模越來越大，遠(yuǎn)郊及周邊縣區(qū)城鎮(zhèn)群的對(duì)于高房?jī)r(jià)的稀釋作用。西安目前正在向北、向西發(fā)展，今年比較火熱的西咸新區(qū)、灃東灃西、空港新城等板塊足以說明，西安的城市框架正在快速拉大。那么隨之而來的，遠(yuǎn)郊房、周邊縣區(qū)房由于其價(jià)格低，正在進(jìn)一步稀釋掉西安的人口和房地產(chǎn)市場(chǎng)。比如8月份，多個(gè)空港新城的項(xiàng)目打出了8字頭的開盤價(jià)，而其成交量還不錯(cuò)。

2、西安城市交通的改善，特別是地鐵、城際鐵路線路的開通，降低了房地產(chǎn)項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)。目前西安只有4條地鐵線路開通運(yùn)行，所以對(duì)于人們的通勤成本來說，很高，但是隨著多條線路的施工建設(shè)，開通運(yùn)行后，通勤成本大大降低滯后，對(duì)于遠(yuǎn)郊低價(jià)房的需求量會(huì)進(jìn)一步加大，迫使主城區(qū)的客戶需求被壓縮，從而促使房?jī)r(jià)下跌。

3、嚴(yán)厲的調(diào)控政策。由于西安在過去幾年的房?jī)r(jià)表現(xiàn)太過耀眼，為了抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，不斷出臺(tái)各種調(diào)控政策，給市場(chǎng)降溫。最為嚴(yán)厲的就是滿五滿二、620限購政策，限購區(qū)域擴(kuò)大等，另外在8月份銀行對(duì)于首套房及二套房的利率提升，不可謂不嚴(yán)厲。這些政策對(duì)于炒房者來說，簡(jiǎn)直是當(dāng)頭一棒，但同樣對(duì)于剛需來說，增添了更多的疑惑和購房成本，從而更多的人開始猶豫并持幣觀望。

總之，雖然房?jī)r(jià)的雙方正在長(zhǎng)期博弈，但是我們看到從6-8月的西安整體房?jī)r(jià)正在穩(wěn)中有降，但就目前的供應(yīng)量來看，依然充足，但從客戶需求方面來講，西安的剛需和首改客戶還是置業(yè)主力，。

房?jī)r(jià)能達(dá)到目前哪個(gè)城市的水平？

通過以上對(duì)于西安市場(chǎng)的分析，我們可以看出，目前制約西安發(fā)展的因素主要還是在于經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后的問題，從房?jī)r(jià)來看，區(qū)域價(jià)格差異較大，就目前來講，曲江、浐灞仍然是置業(yè)首選地和價(jià)格峰地，而空港新城、涇河新區(qū)等區(qū)域依然處于價(jià)格洼地。

那么未來西安的反甲能達(dá)到那個(gè)城市的水平呢？那要看先房?jī)r(jià)未來的走勢(shì)及發(fā)展情況，就目前能預(yù)見到的，西安的房?jī)r(jià)再未來會(huì)進(jìn)入橫盤，小幅度的上漲或者下跌，個(gè)人認(rèn)為不會(huì)超過10%。所以就起上限來說，均價(jià)不會(huì)超過1.6萬/㎡的水平.那么就目前全國(guó)的情況來看，有幾個(gè)城市可以參考：

1、成都 成都8月均價(jià)為15878元/㎡

2、合肥 合肥8月均價(jià)為16098元/㎡

這兩個(gè)城市的發(fā)展都是西安有這很多的相似之處，這這里我們只討論目前房?jī)r(jià)，就不再做過多的說明和比較了。

好了，以上是個(gè)人觀點(diǎn)，歡迎指正品評(píng)，歡迎留言討論。