貴陽的房價會漲到3萬一平嗎？

據我分析，五年后，貴陽房價應該難以達到3萬/㎡（均價）！相關意見分享如下，供參考。

一、貴陽目前的房價水平

01、貴陽房價

中房協&禧泰數據顯示，上月貴陽房產均價9411元/㎡，同比去年同期下跌3.78%；近一月房產均價9422元/㎡，環比上月上漲0.12%；套均售價109萬，租售比33年，在售房源9013套。

也就是說，貴陽房價在今年出現了整體下跌行情，但目前看，貴陽房價又有所恢復。

02、橫向對比

貴陽房產均價低于成都1.8萬/㎡、武漢1.9萬/㎡、西安1.55萬/㎡、昆明1.47萬/㎡、南寧1.3萬/㎡、重慶1.25萬/㎡和長沙1.1萬/㎡。

也就是說，貴陽房價在中、西部核心城市中屬于墊底水平，房價比較親民。同時也意味著貴陽房價潛力最大。

二、未來5年中，影響貴陽房價走勢的因素有哪些？

（一）提振貴陽房價的因素

01、經濟大環境好

從“十四五”規劃和2035年遠景目標建議看，國家將在未來5年實現進入發達國家的目標，并在后面的10年內實現進入中等發達國家的目標。

也就是說，國家的整體經濟將會在未來5-15年內繼續向前發展，國家經濟仍有較大發展潛力！

這種潛力帶給我們的實際感受是什么？

我想就是現在的工資收入跟5年前、10年前、15年前的工資收入相比的差別。

大的經濟環境推動，貴陽經濟也將被帶動向前，這將在經濟、收入層面支撐貴陽房價上漲。

02、人口總量多、增量可觀

統計數據顯示，2019年末，貴州全省常住人口3622.95萬人，同比上年新增22.95萬人！

從全省人口規模看，貴州省不如四川、云南、湖南、湖北、廣西、陜西，略好于重慶。其中有一點比較好的，就是貴州從2015年以來，每年新增常住人口都沒有低于20萬。

再看下貴陽的常住人口情況，2019年底，貴陽常住人口497.14萬人，全年新增8.95萬！

總的來說，貴州全省人口規模雖然不及多數中西部省份，但填補貴陽常住人口還是綽綽有余的。

03、土地資源總體緊張、地價不斷上漲

“山中有城，城中有山！”這樣的地形特點決定了貴陽土地資源總體呈緊張局面。

從土地成交情況看，地價也在不斷上漲！貴陽房產網數據顯示，2019年，貴陽累計成交土地337宗，同比上年增加98宗；成交面積1729.34萬㎡，成交金額527.12億元，創2015年以來新的高度，樓面價突破7000元大關！

其中，住宅用地（含商住）成交153宗，占比46%；工業用地成交97宗，占比44%；商業用地占比7%，排第三位。

住宅用地成交量迅速攀升，不是意味著貴陽土地憑空變多了，而是意味著貴陽也迎來了眾多品牌房企入駐布局，土地交易競爭在加劇。

可以合理預見，隨著地價逐漸上漲，品質社區開發增多，貴陽房價將預期看漲。

04、區位優勢

貴陽作為貴州省會，是全省的交通中心，區位優勢佳。

同時，貴州位于中西部地區，是西南各省市的中間連接位置，在高鐵時代，貴陽的區位優勢非常突出。

這個優勢能帶動人流，有人氣就有市場和消費，促進經濟發展，也就能間接地支撐房價穩定。

05、房價結構

目前數據看，貴陽房價的供給和關注都較為均衡，供給價格區間主要集中在7000-1萬/㎡；市場關注也主要集中在這個區間。

其中，供給和關注的最大值都在8000元/㎡，其次是7000元/㎡，接下來是9000元/㎡！但市場均價卻接近萬元。

也就是說，市場主力成交區間與市場均價之間有一定價格差距，也就能帶動房價上漲。

06、通脹因素

嚴格來說，因經濟發展引發的通脹是一種物價的自然上漲，并不是提振房價。但從表面特征看，經濟持續發展了，通脹難以避免，房價也就更容易上漲。

這就好比改革初期，“萬元戶”很牛，壹萬元不到就可以買套兩房的，但現在這個錢在貴陽，也就能買1平米了。

綜上六大因素，貴陽的經濟、人口、地價、區位、房價結構和通脹因素都將在正面提振房價上漲。

（二）制約貴陽房價的因素

01、城鎮化率已經比較高

統計數據顯示，2019年底，貴陽城鎮常住人口378.47萬，占比76.13%！也就是城鎮化率是76.13%，高于全國水平15.53個百分點。

城鎮化率較高，已經接近西歐發達國家城鎮化率的普遍水平，那么，貴陽農業人口對城鎮人口的支撐就將很有限，加上每年新增人口不如西安、成都、重慶這樣的臨近城市，新增人口對樓市需求的提振作用就很有限。

02、人口吸引力不強

貴陽是貴州省會，但貴陽常住人口規模不是貴州省第一位，而是第三位！

人口吸引力居然不如畢節和遵義，兩市常住人口規模都在600萬以上，而省會貴陽居然還沒到500萬。

所以，這既是貴陽的機會，又說明貴陽的城市吸引力不行。如果貴陽的常住人口規模在700萬左右（類似昆明），甚至在1000萬左右（類似重慶、成都、西安、武漢、長沙），你能想象貴陽的房價會到多少嗎？

03、經濟核心地位不強

2019年，貴陽GDP4039.6億，雖然在貴州省內排名第一，但距離老二遵義3483.32億相差大概僅僅5個百分點，核心地位不強！

看下同年四川的情況就知道這種差距有多震撼！成都GDP17012.65億，老二綿陽GDP2856.2億，差距大概是6倍！類似的情況還出現在湖南、湖北、云南、陜西、廣西等地。

也就是說，貴陽經濟在貴州省內還不能做到“一枝獨秀”，核心地位還不強。

既然在貴陽賺錢和在遵義、畢節賺錢都差不多，為什么還要跑去貴陽，承擔接近萬元的房價，而放棄5000多房價的畢節和6000多房價的遵義？

04、調控政策

2018年棚改和去庫存目標實現后，全國樓市政策全面收緊，雖然今年疫情后，樓市政策有邊際寬松的趨勢，但調控政策嚴格的基本面沒有改變。

預計在長效機制建立前，“房住不炒”、“因城施策”、“三穩”和“促進房地產市場平穩健康發展”的基調不會變！限購、限售、限價、限貸等具體措施不會變。

也就是說，貴陽樓市在眾多全國性和地方性精準調控措施下，難有大的價格起伏！難以大幅上漲！

05、軟實力不強

拿高校來說，除了貴州大學，好像沒有第二座211985，不像成都、武漢、重慶、西安之類的高校實力強。當然，這點跟昆明也很像。

另外，貴陽周邊的核心城市，不管是長沙、武漢，還是重慶、成都、西安，不管是城市建設、人文歷史，還是飲食文化、民俗風情，可能都比貴陽強。

一句話，貴陽周邊的多數核心城市方方面面都比貴陽強些，人口吸引力就更強。

綜上五大因素，貴州房價在中西部核心城市中處在了墊底位置，未來它們也將制約貴州房價繼續上漲。

三、五年后，貴陽房價會漲到三萬一平嗎？

先說結論：很難！甚至可以說不可能！

對未來5年后貴陽房價的趨勢，我的意見是以穩為主，小漲概率更大。

01、過去3年的貴陽房價趨勢

吉屋網數據顯示，過去3年時間里，不管是新房，還是二手房，貴陽房價都呈下跌趨勢，房價峰值在2018年10-12月，此后房價一路下跌。

結合中國指數研究院數據，基本印證了這一價格趨勢。

也就是說，貴陽房價在2018年去庫存和棚改全面退出后，房價缺少了資金和剛需支撐，出現了穩中下跌的行情，而中房協數據也表明，今年11月，貴陽房價同比去年11月下跌了3.78個百分點！

整體看，貴陽樓市抗跌性不強，還是比較脆弱的。

02、未來5年貴陽房價能到3萬嗎？

很難！

回頭去看，推動貴陽房價在17、18年快速上漲的動能無疑是棚改、去庫存和整體房價上漲帶動，這三大因素能否在未來持續或再現？

基本不可能！

原因首先是棚改基本改完了，不會再有大面積的“撒錢”動作，也就不會在短期內制造出眾多的剛需。

其次是去庫存還會不會再來一次？

誰也無法預料政策前景！但從高層對房地產業的基調看，不以房地產作為短期內刺激經濟的手段已經定調地方政策端，似乎已經說明了一切。

最后是全國房價整體上漲帶動。

從今年深圳房價過熱，立即遭到了多部門聯合執法，“四限”調控升級，似乎已經說明只要能維穩樓市，調控永遠沒有上限！那缺少一線城市房價上漲帶動，二三線房價怎么漲？

再結合調控政策，城市房價年均漲幅不超5%！以目前房價水平和未來房價漲幅，在房價不持續下跌的背景下，貴陽房價在5年后的上限應該是1.2萬/㎡左右，離3萬的差距還非常大！幾乎不可能出現。

因此，貴陽房價在未來5年看穩，小漲的概率多于小跌的概率！

但不出意外的話，貴陽房價在5年后，難以達到單價3萬/㎡！當然，這個單價是均價！局部地區或少數樓盤的改善住宅、洋房或別墅項目賣到單價3萬/㎡還是極有可能的！

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