如何看待房地產2020年的走勢？

疫情之后，房地產走勢？

隨著中國抗疫的階段性勝利，疫情之后房價的漲跌就成了民眾熱議的話題。我總結了很多房產專家預測的疫情之后房價的上漲無非以下三個方面

1，疫情后消費需求釋放，報復性購房

① 疫情之下，全家人朝夕共處，對于平日上班工作錯峰相處的情況，房子小，就成了全家共同提及次數最多的話題。

② 本來就有購房需求的人，因為疫情無法購買，疫情之后購房需求的集中釋放。

③ 疫情之后，不乏有些人意識到了：面對危機，有些人對不動產的保值增值性極度認可，轉而產生購買需求。

2，來自市場方面的壓力

因為疫情，美國政府宣布實施“無限量化寬松政策，在美聯儲無限量QE下，美元會陷入貶值狂潮，資金會流出尋找避風港，而A股上漲就體現了這一點。那么進來的資金怎么用呢？肯定會流入房地產這個高利潤行業。

3月份，國內對降準、降息的呼聲很高。3月16日，央行降準0.5至1個百分點，釋放長期資金約5500億元。4月15日，MLF“降息”再次到來了！央行公告表示，開展中期借貸便利（MLF）操作1000億元，期限為1年，利率為2.95%。

市場利率又下調了。就是要通過調控的手段讓市場上資金的流動性更充足了。用以增加市場交易的活躍度。這在理論上，會推高房價。

3，近47萬億的“新基建”投資是否會流入房地產

新基建：主要包括5G基站建設、特高壓、城際高速鐵路和城市軌道交通、新能源汽車充電樁、大數據中心、人工智能、工業互聯網七大領域。有很多人揣測：新基建的相關資金是否會以另外的形式流入房地產從而推高房價。

但是，這個僅僅是理論上和短期的信息。我認為，從中國房地產的發展階段和政府對市場調控的決心來看房地產還是長期平穩的狀態，房地產大形勢還是平穩上漲的，但是不會暴漲，短時間內不會再來一波牛市。同時不排除很多冒進的區域或許還有小幅的下跌。

具體理由有三個：

1，國家“房住不炒”是明確且堅定的

去年，中央政治局會議有過明確定調——“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，政府對深化改革的決心是肯定的，經濟結構的調整也是勢在必行。所以“去杠桿”，“房住不炒”這些關鍵詞是堅決不會動搖的。

2020年第一季度GDP下跌6.8%，但這不代表政府就必須用房地產來刺激經濟。第一季度是“疫情期”GDP下跌是正常的，自3月份開始到4月，經濟復蘇現象極為明顯，政府降準，新基建等經濟舉措也極為精準定向，不會讓房地產成為未來的經濟增長點而是要平衡所有產業尤其是高端智能制造產業的發展。這是不會動搖的。

從長遠來看，國家未來的經濟策略，就是讓房地產平穩落地，推動物聯網、5G、生命醫學等成為新的經濟增長點來帶動下一個經濟周期的騰飛。

所以說，房子想漲價，沒有政策基礎。

2，降息是定向的，很明顯地撇開了房地產

4月15日是中國人民銀行宣布降準實施的第一天，4月20日中國人民銀行又宣布降息：即一年期LPR為3.85%,下調20個bp;五年期LPR為4.65%，下調10個bp。3月份既降準又降息，這是支持企業復工復產的組合拳，更是金融部門精準發力、推動企業發展的重大舉措。這次降準釋放長期資金4000億元，增加了銀行的信貸資金規模，銀行有更多的資金借給企業，是解決企業的融資難問題。降息是降低了企業的貸款利率，減少企業的利息支出，是解決企業融資貴問題，因此，降準降息對貸款企業來說是重大利好。

但是對房地產企業信貸控制卻一如既往嚴格，房地產企業貸款額度無法增加，既然無法獲得增量貸款，那么降準對房地產行業毫無意義。降息僅對房地產企業的存量貸款降低了利息支出，雖然是利好，但很有限。降息對購買商品房的個人是利好，減少月供，有利于購房者節約貸款利息支出。因此，這次降準降息對實體企業、購房者等是重大利好，但對房地產企業并沒有多大利好

當然，實際中，上有政策，下面往往可能會有對策，可能會有一些人把水引到房地產上面。但是，政策導向是確定的。現在銀行的審核會越來越嚴，監管也只會越來越嚴格，可操作的空間并不大。

3，“報復性買房”代價太大

因為房地產的標的額確實很大，報復也需要實力的。一個月不吃肉你可以報復性的來次全肉宴，但是一個月不買房，一個月內覺得房子小了就要報復。這個報復的可能性不大。

本要買房的需求因為疫情阻隔在疫情之后集中購房是有可能的，但是仍然不會成規模，畢竟疫情只阻隔了你1-2個月，如果沒有疫情的話新年后的1-2個月又有多大購房需求量呢？

結論：

短期內，房價會有波動，但是波動不會太大。由于疫情影響，人們消費動力不足，部分開發商為了加速回款，會降價賣房，一些地區的房價也會下跌。

長期來看，未來20年，北上廣深等一線城市，人口基礎較大，房價會趨于微漲，但不會高于經濟增長率。二線城市基本穩定，其他三四線房價冒進的城市，房價會逐漸下跌。