房貸利息又要降了？

“您好，您協議號為8110622……貸款已于2022年7月2日重定價，本期應還總金額為6714.17元”。

以上是我在7月3日收到的來自于中信銀行的信息，此前一個月的房貸月供是6878.71元，算下來因5年期LPR下調，每月能少還款160元左右。

我本人的個人住房貸款是在去年7月初放款的，總金額98萬，30年期、等額本金還款方式，第一期還款是在2021年的8月1日。

辦理住房貸款的時候，當時5年期LPR是4.65%，在此基礎上上浮了60個基點，實際執行利率5.25%。

自打我辦理完房貸之后，5年期LPR報價就連續走低了，從4.65%先是降到了4.6%，今年5月份又降到了4.45%。

就在這個月的22日，5年期LPR再次調整，從4.45%降低到了4.3%，降了15個基點，持平年內最大降幅。

LPR持續走低的同時，根據央行要求，各大銀行針對首套房，可以在5年期LPR報價的基礎上再降低20個基點。

這就意味著，首套房購房客戶，如果現在申請房貸，那么在很多城市可以做到最低4.1%的利率。

還有就是一些分析人士指出，今年年內，還有15至20個基點的下調空間。

5年期LPR持續走低，這不免讓早前辦理房貸的存量客戶“眼紅”，畢竟利率高意味著月供高、購房成本高。以貸款100萬、等額本息還款為例：

倘若利率5.25%，等額本息月還款5522.04元，利息總計98.8萬元；而現在利率4.1%，等額本息月還款4831.98元，利息總計73.9萬元。

對比發現，利息相差1.15%，月供可以少還近500元，倘若利率維持4.1%不變，30年節省利息近25萬元。利率一高一低，對月供和總利息的影響還是很大的。

那么房貸存量客戶難免會產生這樣的想法，“房貸利率降低，我能享受到這波紅利嗎”？或者說，“存量客戶的月供，能隨著利率的降低而減少嗎”？

關于這一問題，答案是不確定的，對于絕大部分存量房貸客戶而言，理論上5年期LPR持續走低，月供也會降低，只不過月供減少并非與LPR調整實時掛鉤，而是有一個“定價周期”：

大家應該還記得2020年七八月份的時候，按照央行要求，各大銀行對2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同的個人住房貸款，利率定價方式轉換為以LPR為定價的基準加點形成。

也就是從那時起，住房貸款利率不再是固定利率了，而是浮動利率，利率會根據5年期LPR的調整而調整。

當然，當時身邊有些存量客戶選擇了“不調整”，即依然保持“固定利率”，這類客戶以4.9%及以下利率居多，對于他們而言，月供金額是固定的，不會隨著LPR的降低而減少月供。

比如我的一個同事買房較早，當時在4.9%的基準利率上打了八折，即3.92%，他就在“二選一”中選擇了固定利率，那么無論以后5年期LPR上浮還是下調，都與他沒什么關系，月供金額是不變的。

這部分人是少數，大部分存量客戶選擇了掛鉤LPR，利率從固定變為浮動。對于該類客戶而言，理論上能享受到5年期LPR下調的福利，月供金額會隨著LPR報價的降低而減少。

但注意一個問題，定價不是一個月為周期，基本上都以1年為周期，所以并非每次LPR降低的時候，月供都會實時減少。

就以我的房貸為例，重新定價的周期是1年、重新定價的時間是每年的7月份，所以只有當每年7月份的時候，利率才會調整一次。

明顯的例子就是今年7月份我的利率因前期LPR從4.6%降到了4.45%而隨之從5.25%降到了5.1%，月供減少了160元左右；

但今年8月22日LPR又降低了15個基點之后，因為我的重新定價日（每年7月）還沒到，所以我自然享受不到此次LPR降低的紅利，月供也就維持不變了。

換句話說，2020年沒有選擇轉換掛鉤LPR的那批存量客戶，月供不會隨著5年期LPR的降低而減少，利率上浮或下調跟他們沒有任何關系；反之，選擇轉化為LPR的存量客戶，在下一個重新定價日，是可以享受利率下調帶來的月供減少的紅利的。

當然，這只針對于商貸客戶，倘若是公積金房貸，那么3.25%的利率維持不變，不會隨著LPR的漲跌而出現月供浮動的現象。

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