上海市中心的老破小？

題主所說的“上海市中心的老破小”，應該是多層的舊小區，既然是市中心應該是內環以內，地理位置沒的說，如果沒有學區，這類二手房其實要具體分析了，影響其價值空間的主要考慮幾個方面：第一是交通配套；第二是戶型樓層；第三是周邊開發成熟度；第四是環境

第一交通配套

房子掛牌的時候，什么是影響房價最大的，就是到地鐵站的距離，雖然在上海市中心，但依然有部分地區的房源從小區出發，到地鐵站的距離超過1.5公里，特別是舊小區的住戶，家里夫妻兩人很少有家庭配備兩部車，一個開車另一個就要坐地鐵，所以如果小區步行到地鐵站距離在1.5公里之內的，房價可以掛高不少。

其次是公交站分布情況，公交站離小區近，而且小區附近的公交選擇多，途徑公交的線路可以便捷的通向其他區或者是商圈的，那么公交分布就算及格了，但是公交分布因素不影響房子掛牌價，自己明白就可以了“弄懂額”。

第二戶型樓層

現在的“老破小”一般都是一房，撐死了也是二房，此時臥室的朝向很重要。一房的臥室必須朝南，二房的臥室最好的是雙南，次之的是南北通透，相對臥室面積大的要比客廳面積大的好賣，當然你的“老破小”可能沒有客廳，此時廚房大的會好賣一些，因為不少人會考慮在廚房放個餐桌湊合著吃飯。

接下來我們說樓層，“老破小”都是多層戶型，黃金三樓四樓價格掛的最高，一般五樓六樓你投資的話，想出手在目前這個市場基本無人問津。比三樓四樓價格上差口氣的是一樓二樓，以前說一樓二樓臟、潮濕、不安全，但是現在的上海進入了老年社會，不少老人開始把自己的高樓層置換成了低樓層，一樓二樓比以前好賣多了。

第三周邊開發成熟度

一般在市中心的房源周邊配套已經基本成熟，很難在這方面有提升空間的，那么我們就要考慮附近是否有商圈了，我碰到過一個案例，一個位置在外環附近的板塊，后來一年在附近造了兩個大型商場，單價馬上漲一萬，目前單價已經和緊貼中環外的幾個板塊單價持平了。

第四環境

一個是小區環境，“老破小”一般是舊小區，一般舊小區里都做過“美麗家園”改造，環境都是過的去的。這里要注意的是小區里有垃圾投放點、變電站、水泵房這類基礎設施，在這些設施周圍的幾棟樓的房源基本很難出售。另外小區靠馬路的、小區大門口的樓房噪聲大也不太會有人要。因此最好在小區的中心花園位置，這樣的房源往往掛牌價至少會高出本小區均價

最后我們總結一下：投資“上海市中心的老破小”要滿足步行至地鐵站1.5公里以內，臥室朝南相對臥室面積大，樓層是三樓四樓的，周邊存在商圈，地處小區中心花園位置的，才有投資價值。如果不符合要求的，還是考慮自住或者出租吧