親屬之間房產(chǎn)過(guò)戶(hù)？

01

繼承過(guò)戶(hù)：只需繳納公證費(fèi)

繼承過(guò)戶(hù)目前繳交的主要是公證費(fèi)，根據(jù)2013年《國(guó)家發(fā)展改革委 財(cái)政部關(guān)于降低部分行政事業(yè)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》，公證費(fèi)不超過(guò)繼承房屋價(jià)值的1.2%。除此之外，繼承過(guò)戶(hù)通常不需要繳納其他稅費(fèi)。

02

贈(zèng)與過(guò)戶(hù)：只繳納契稅、印花稅

一般來(lái)說(shuō)，個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與他人房產(chǎn)在地稅涉及到的稅種有：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅以及印花稅。但是父母把房屋贈(zèng)與子女只需繳納契稅、印花稅。具體如下：

（一）營(yíng)業(yè)稅

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人金融商品買(mǎi)賣(mài)等營(yíng)業(yè)稅若干免稅政策的通知》（財(cái)稅[2009]111號(hào)）第二條規(guī)定：“個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于下列情形之一的，暫免征收營(yíng)業(yè)稅：……（二）無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；”因此，父母無(wú)償贈(zèng)與給子女的普通住房暫免征收營(yíng)業(yè)稅，那么相應(yīng)的城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加也暫免。

（二）個(gè)人所得稅

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2009]78號(hào)）文件第一條規(guī)定：“以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方均不征收個(gè)人所得稅：（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；”因此，取得的父母無(wú)償贈(zèng)與子女的普通住房，雙方均不需要繳納個(gè)人所得稅。

（三）土地增值稅

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條：“條例第二條所稱(chēng)的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。”因此，個(gè)人以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

（四）印花稅

根據(jù)《印花稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定：“單位和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買(mǎi)贈(zèng)與所產(chǎn)的書(shū)據(jù)為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，應(yīng)按萬(wàn)分之五的稅率于書(shū)立時(shí)貼花。”因此，您需要按照萬(wàn)分之五的稅率繳納印花稅，其計(jì)稅依據(jù)根據(jù)營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額確定。

（五）契稅

契稅為贈(zèng)與房屋價(jià)值的3%，需要繳納。

03

買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)：此“賣(mài)”非彼“賣(mài)”

父母把房子“賣(mài)”給孩子，乍一聽(tīng)似乎“不合情理”，但選擇買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)的方式其實(shí)更為保險(xiǎn)。雖然名義是“賣(mài)”，但無(wú)需房款，所需費(fèi)用主要為各種稅費(fèi)。在2016新政上路后，在契稅部分所需交的費(fèi)用遠(yuǎn)低于贈(zèng)與，并且對(duì)于再次出售的影響較小，因此買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)成為人們的重要選擇。

根據(jù)2016年2月19日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)所需稅費(fèi)如下：

一、契稅

1、對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

2、對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買(mǎi)的家庭第二套住房。

二、營(yíng)業(yè)稅個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

三、個(gè)人所得稅自2010年10月1日起，對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅原則上實(shí)行核定征稅，核定征稅的比例暫按1%確定。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個(gè)人所得稅。對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。

以上總總可見(jiàn)，父母把房子過(guò)戶(hù)給子女采用買(mǎi)賣(mài)方式過(guò)戶(hù)需要根據(jù)房屋面積大小、購(gòu)房已滿(mǎn)年限及是否家庭唯一生活住房等標(biāo)準(zhǔn)綜合考量。因此如果父母或長(zhǎng)輩要將房子留給下一代，可以根據(jù)具體家庭情況進(jìn)行利弊分析，選擇最適合的。

04

場(chǎng)景演示：繼承、贈(zèng)與、買(mǎi)賣(mài)哪種方式最劃算？

吳大爺手頭有一套100平米的房子，評(píng)估價(jià)約100萬(wàn)元，是李大爺名下唯一住房且房產(chǎn)證早已過(guò)5年。

繼承：繼承過(guò)戶(hù)目前繳交的主要是公證費(fèi)，公證費(fèi)不超過(guò)繼承房屋價(jià)值的1.2%

費(fèi)用：100萬(wàn)*1.2%=12000元

贈(zèng)與：只需繳納契稅、印花稅

費(fèi)用：100萬(wàn)*3%+百分之五的印花稅=30000元+百分之五的印花稅

買(mǎi)賣(mài)：只需繳納契稅

費(fèi)用：100萬(wàn)*1.5%=15000元

根據(jù)案例，單純從費(fèi)用來(lái)看，繼承過(guò)戶(hù)的費(fèi)用最低，贈(zèng)與最高。但是現(xiàn)實(shí)生活中，究竟選擇哪一種方式最適合家庭成員之間的房屋過(guò)戶(hù)，需要視不同的家庭實(shí)際情況具體問(wèn)題具體分析。